こげぱんの資産運用

ピンチはチャンスなりをモットーに株式投資を中心とした資産運用についてつづります

インテリックス(8940)について

こんにちは!

 

この記事は、インテリックス(8940)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

・リノベーション市場のトップランナー

・今後の成長について

 

【目次】 

 

【会社から頂いた事業説明資料】

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1 インテリックスについて

⑴ 会社概要

不動産再生の会社です。

■企業理念等 

・ミッション:人と社会と新しい価値を繋ぎ、幸せをつくる

・ビジョン:すべての人にリノベーションで豊かな生活を

・バリュー:Intellex Mind インテリックスが大切にしている11のこと

・スローガン:次の価値を図る。

■セグメント

2つの事業から成り立っています。

・中古マンション再生流通事業:中古マンションを購入し再生させて販売する事業

・その他不動産事業:新築マンション・ビル・戸建・土地の売買及び賃貸事業、リースバック事業、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売事業、リノベーション内装の請負事業

 

⑵ 株主になったきっかけ

5月決算企業の中で、業績の良さなどを考えて株主になりました。

ちなみに、不動産再生銘柄としては、インテリックスの他にスターマイカ保有しており、両者を比較しながらの分析も試みています。

 

⑶ 経営分析

株主総会招集通知に記載の計算書類に基づき分析しています。

■収益性

リノベーション市場の追い風を受けて増収増益でした。

細部は以下の通りです。

・売上高総利益率:17%

売上高営業利益率:5%

収益性は低いです。

原価及び販管費が高いことが原因だと思います。

企業価値を高めるためにはコスト高を改善し、収益性を高める必要があると考えます。

ちなみに同業のスターマイカ(同じく株主です)は

・売上高総利益率:15%

売上高営業利益率:8%

です。

顕著な差は無いものの営業利益率が高いスターマイカの方がより頑張っているようにも感じます。

また、売上高総利益率が40%を超える場合、競争力のあるビジネスモデルを構築していると見なされます。

持株の不動産会社のなかで、それを達成しているのはCasa(59%)のみで、DXの効果が効いているためと考えています。

■安全性

流動比率(200%以上が目安):132%

・負債比率(100%以下が目安):213%

自己資本比率(30%以上が目安):32%

財務につきましても、懸念が残ります。

スターマイカとの比較でも指標の優劣はあるものの、財務が盤石な状態とは言えない状況です。

十数年前に一世を風靡したカタカナ不動産会社がリーマンショックで全滅しました。

不動産会社への投資には、特に、〇〇ショックで生き残れるかどうかという視点が欠かせないと考えます。

■効率性 

・売上債権回転率:197.96%

比較的高いです。

同業のスターマイカも約400と債権回収は上手にやっていると考えます。

キャッシュフローが滞らないよう留意して経営しているようです。

 

トップランナーの約束。として、リノベーションされたマンションの品質の高さをアピールする頁】

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2 株主総会

⑴ 株主総会

第26回定時株主総会 2021年8月27日(金) 渋谷駅セルホテル東急

参加できず。

⑵ 株主還元 

■配当

2021年5月期:1株当たり35円

株主優待

 なし   

 配当利回りとしては3%を超えており、株主としてはありがたいと感じています。

会社の目標は配当性向30%だそうです。

出来れば、一貫して増配基調を維持して頂くことを願っています。

 

株主総会の会場 エクセルホテル東急】

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3 株主としてのコメント

⑴ リノベーション市場について

会社の説明資料では、首都圏におけるマンション市場は、中古物件(リノベーション市場)の成約件数が新築の供給戸数を2016年以降5年連続で上回っているとされています。

そして、インテリックスはこの中古物件市場におけるトップランナーとしています。

けれども、それにしては時価総額は100億に満たず、収益性も高くないというのは何故なのか?

例えば、新築物件市場における有名企業と言えば、三井、三菱、住友、野村などが思い浮かび、時価総額も兆の単位の巨大企業ばかりです。

SDGsのトレンドも追い風にできるはずなのに。

そのように考えると、リノベーション市場まだまだ発展途上にあり、市場もそのポテンシャルを十分に織り込んでいないのかもしれません。

今後の成長が楽しみな反面、”市場からあまり高い評価を受けていない”理由についても引き続き、深掘りしつつ株主を続けていくつもりです。

⑵ 不動産投資について

藤忍氏の著書『日本×世界で富を築く グローバル不動産投資』のあとがきにおいて、インテリックスからの情報提供を得たとの記載がありました。

藤忍氏の主張は、金融資産と実物資産によるハイブリッド投資がこれからの時代に有効になるとするものです。

自分もその考え方にはある程度納得しつつも、どうしても不動産投資のハードルの高さを意識してしまいます。

そんな意味でも、まず、不動産会社の株主になって中古マンション業界のことを学ぶことも実物資産に投資をする前の第一歩としても有効なのではないかと考えます。

いまなら、8万円弱で100株の単位株主になることが出来ます。

 

 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

 

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