こげぱんの資産運用

ピンチはチャンスなりをモットーに株式投資を中心とした資産運用についてつづります

イー・ギャランティ(8771)について~信用リスク受託サービス

こんにちは!

 

この記事は、イー・ギャランティ(8771)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

・信用リスク受託サービスとは

・株主と経営陣のコミュニケーション

 

 

【目次】 

 

 【株主総会の会場となったエクセルホテル東急】

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1 イー・ギャランティについて

⑴ 会社概要

「信用リスク受託のイー・ギャランティとネット上では紹介されています。

企業の売掛債権保障で急成長する会社です。

 

■強み

・高額なリスク引き受け

・低い料率設定

・柔軟な商品設計

 

■セグメント

・事業法人向け保証サービス(97.5%)

売掛債権を主とした売買契約や請負契約等、事業会社間に生じる商取引上の債券未回収リスクを受託するサービス

・金融法人向け保証サービス(2.5%)

金融機関等の保有する各種再建における信用リスクを受託するサービス

 

 ⑵ 株主になったきっかけ

数年前にマネー雑誌の推奨を読んでNISA口座で購入。

数年放置状態でしたが、改めて調べてみると良い会社であることが理解できてきました。

 

⑶ 経営分析

■収益性

・売上高総利益率:75%

売上高営業利益率:43%

高収益なビジネスモデルです。

 

■安全性

流動比率:324%

・負債比率:31%

自己資本比率:76%

財務も盤石です。

 
 ■効率性

・売上債権回転率:109.95

債券回収までの期間が短く、資金の効率性が極めて高いと言えます。

さすが、売掛債権を保証する会社です。

 

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2 株主総会

⑴ 株主総会

第21回定時株主総会 2021年6月28日(月) 渋谷エクセルホテル東急

 

40代ですが貫禄のある社長のあいさつで始まりました。

 

19期連続の増収増益達成等の事業報告がありました。

 

■対処すべき課題

リスクを回避したい企業からの信用リスクを受託し、信用リスクを引き受けて利益を得たい金融機関等に対して流動化(リスク移転)によって投資機会を提供するマーケットメイク機能の強化が必要。

このため具体的に以下8つの課題に取り組むとのことです。

①信用リスク受託規模拡大のための既存提携先との関係強化及び販売網拡充

②企業の信用情報データベースを活用した事業展開に関する取組み強化

③金融法人及びフィンテクを活用した金融さび酢を提供する企業に向けた保証サービスの強化

④契約更改率の維持向上

⑤審査情報データベースの拡充による審査力強化

⑥流動化手法の多様化

⑦リスク受託プロセスの高度化

⑧信用リスク受託規模を見据えたWebの活用による各種契約事務の省力化及びバックオフィス業務のスリム化

 

■主な質疑応答

Q.フィンテック企業の台頭によりデータ取得の先行性が失われるのではないか?

A.当社は年間、2500~3000社の審査を2%のコストで実施。他社は6%を超える高いリスクを中心にビジネスを展開しており顧客対象が異なる。

Q.流動負債の前受け金が巨額なのは?

A.1年分の保証料を先に頂くため。

Q.ユニークなビジネスモデルだが差別化は?

A.商社系で生き残ったのは(伊藤忠系)当社のみ。

Q.業界の規模とその中での目指すシェアについて教えてほしい。

A.売掛債権については約200兆円の規模でありそれに対して10%程度の保障の需要(20兆円)があると考える。その中で7割程度のシェア確保(10~15兆円)を目指す。

Q.会社四季報には同業他社としてラクーンHDが掲げられているが?

A.ラクーンHDさんとはビジネスモデルが異なるため同業とは考えていない。むしろ銀行系が同業。

Q.株主の情報格差を解消するために株主総会のライブ中継を検討しては?

A.検討する。

Q.ITに力を注ぐということだが取締役レベルを含め人材の確保は如何に?

A.取締レベルについてはスキルマップを含めて検討する。子会社でシステム開発を実施してきた実績、大株主にNTTデータがいることなどの強みを生かす。

Q.配当性向を挙げるよりは成長投資に力をそいだ方がいいのでは?

A.実質無借金経営であることを踏まえ、総合的に検討する。

Q.中期経営計画を出すのはいつか?

A.検討中であるが、売り上げは上下しても利益は確保できるよう努める。

Q.営業を増やすに際しての具体的人数は?

A.60名を90名にする。

 

■決議事項

・剰余金処分の件

・取締役選任の件

・取締役の報酬等の額改定の件

については滞りなく承認されました。

⑵ 株主還元    

■配当

一株当たり22円

配当性向は48.8%

株主優待

3月末の100株以上の株主に対してクオカード1500円分

 写真の通りです。

 

3 株主としてのコメント

 総会を終了後、非常に有意義な時間を過ごせたと感じました。

それは、社長の丁寧な説明や回答を通じて会社のことや金融のことを広く深く知ることが出来たからです。

同時に、金融や数字に強い株主の方が多く的確な質問をされている姿にも大いに感化されました。

このイー・ギャランティのように、株主と経営陣の間の丁寧なコミュニケーションが行われる総会がより多く増えることを望みます。

 

また、会社は今後IT分野にも力を入れるとのこと。

一般的には、業者に丸投げした新規導入システムは9割がたうまくいかないと言われています。

技術サイドに運用上のニーズを正しく伝えることが肝要。

株主との上手なコミュニケーションと同様、ITシステム導入側に対しても上手なコミュニケーションを通じて実用なシステムを導入し、飛躍的な発展をされることを祈念しています。 

 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

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#投資 #株式 #株主総会 #資産形成 #資産運用 #イー・ギャランティ

  

三菱地所(8802)について

こんにちは!

 

この記事は、三菱地所(8802)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

・街づくりを通じて社会に貢献すること

・さえない株価の要因は

 

 

【目次】 

 

 

 【2021年7月21日にオープンした常盤橋タワー】

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1 三菱地所について

⑴ 会社概要

三菱グループの総合不動産会社で、賃貸は東京丸の内が基盤(丸の内の大家さん)。

大手町の再開発展開中。

 

■基本使命

「街づくりを通じて社会に貢献すること」

 

■長期経営計画2030

社会価値向上戦略と株主価値向上戦略を両輪に据えた経営

・社会的価値向上戦略:ESG目標の実現

・株主価値向上戦略:「”長期的視点での街づくり”と”時代を先取りするDNA”」

と「”膨大なエンドユーザーとの接点”と”膨大な不動産への関与”」を活かし、①国内アセット事業、②海外アセット事業、③ノンアセット事業における成長実現と高効率で市況変化に強い事業ポートフォリオの構築を目指す。

 

■数値目標(2030年)

・ROA:5%:【利益成長】事業利益3,500~4,000憶円

・ROE:10%:【株主還元】配当性向30%+自社株買い

・EPS:200円:【財務健全性】現状の格付け水準の持続可能な財務健全性の維持

 

■セグメント(営業収益構成比)

・コマーシャル不動産(54.4%)

大手町・丸の内・有楽町(丸の内エリア)の再構築を実施している。

特に、東京駅北側の常盤橋で大規模複合再開発「TOKYO TORCH」をすすめている。

2021年6月に高さ212mのA棟「常盤橋タワー」竣工。

2027年に高さ390mのB棟「Torch Tower」竣工予定。

その他、「みずほ丸の内タワー・銀行会館・丸の内テラス」2020年9月竣工。

さらに、ザ ロイヤルパークホテル の運営にも力を注いでいるようです。

・住宅事業(29.3%)

ザ パークハウスの名でマンション事業を展開中。

・海外事業(9.3%)

シドニーバルセロナで不動産開発事業に注力中。

・投資マネジメント事業(1.8%)
リート等の運用を実施している。

・設計監理・不動産サービス事業(4.5%)

オフィスビル、複合施設等やリノベーションに係る設計監理、コンサルティング業務を実施。

 

⑵ 株主になったきっかけ

株1000さんの著書での推奨や、東京の不動産は安いと主張する村上世明氏の記事から気になっていました。

成長株が低迷していたこととバリュー株が見直されたことをきっかけとして2021年2月に購入しました。

 

⑶ 経営分析

■収益性

減収減益です。

売上高は約1.2兆円で三井不動産の2兆円には及びませんが収益性では勝っています。

売上高営業利益率19%

巨大不動産業ですが非常に高収益です。

 

■安全性

流動比率:176%

・負債比率:195%

自己資本比率:34%

特に問題となる指標はありませんでした。

というより、社長の話では同業他社に比べて強固な財務基盤という認識とのことです。


■効率性

・有形固定資産回転率0.29

一般的には、効率的とは言えないと思いますが、不動産業では有形固定資産回転率が1以下が少なくありません。

資金効率はいいとは言えませんが、問題とまでは言えないと考えます。

 

株主総会の会場となったロイヤルパークホテル】

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2 株主総会

⑴ 株主総会

第122回定時株主総会 2021年6月29日(火)

 

■決議事項

・剰余金処分の件

・取締役15名選任の件

社外取締役に、あの前日銀総裁白川方明氏がいました。

 

 

質疑応答(動画より)

Q.豊洲開発系価格について

A.住民の意見をしっかりと聞きながら事業を進める。

Q.回転型事業について

A.不動産の売り時、買い時は難しいが、平素の顧客とのコミュニケーションを密にとることにより互いがウイン・ウインの関係になるような売買を目指す。

Q.有形固定資産のきさいについて

A.連結と単体の違い

 

質問が少なかったので、社長から低迷する株価対策と今後の意気込みについての話がありました。

ポイントは

・財務の健全性は同業他社に比べて良い

・コロナ禍によるオフィス需要低迷については顧客のニーズを踏まえて対応

・プライム立地を有する強みを活かし、単独ではない様々な機能を織り込んだ再開発を通じて収益性向上を目指す。

 

⑵ 株主還元

■配当

2円減配です。                        

 一株当たり年間31円の配当

株主優待

なし

■自社株買い

会社四季報によりますと

300億円を上限に22年3月まで自社株買いをするとのことでした。

 

3 株主としてのコメント

⑴ 感心した点

株主になって日も浅いのですが良いと思った点を列挙します。 

・10年という長期経営計画の存在

・長期経営計画における数値目標の明記

株主総会の動画配信(この時期は総会が集中するのでライブより助かります。)

株主総会時の”さえない株価”を何とかしようとする社長の意気込みコメント

・何といっても東京トーチをはじめとする東京再開発の中核企業

 

⑵ 株価低迷について

 

株価が低迷しています。

私事ですが、同じ時期に購入した三井不動産と比較してみます。

株価は

株価=EPS×PER

で算出されるので、両社ともPERが約16倍とすると、EPS(一株当たりの利益)の差で株価は決まります。

三井不動産は1株当たり200円弱の利益があるのに

三菱地所は一株当たり100円強の利益しかありません。

それが株価の差となっていることは理解できます。

併せて、会社が2030年にEPS200を目指すことも納得できます。

 

問題はトレンドだと思います。

三井不動産が緩やかな上昇トレンドなのに対して三菱地所は下落トレンドとなっています。

例えば、2020年度の売上高営業利益率を比較すると

三井不動産が10%

三菱地所は19%

と高い収益性があるのに株価では負けています。

何故なのでしょうか?

いろいろな要因があると思います。

例えば、

・EPSの伸び率が三井不動産に比べて低い

・有形固定資産は三菱地所の方が大きいのに売り上げが小さく効率性で負けている

などがあると思います。

 

いずれにしても、

・東京再開発を応援する意味で長期株主を目指す

・会社も自社株買いなど株主還元に積極的に取り組んでいる

ことなどから、あまり株価を気にせず長くかかわっていきたいと思っています。

 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

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ZUU(4387)について~PDCAサイクルと因数分解思考の経営での実践を

こんにちは!

 

この記事は、ZUU(4387)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

・社長の思いは分かるが・・・

クラウドファンディングリスク管理は?

 

 

【目次】 

 

 

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1 ZUUについて

⑴ 会社概要

金融系メディアを事業基盤としている会社。

 ■ミッション

「世界に熱を。人に、可能性を。」

■セグメント

フィンテック・プラットフォーム事業

クラウド・ファンディング事業

 

⑵ 株主になったきっかけ

 ダイヤモンドZAIという雑誌を愛読していました。

その会社に関係するということで上場時から注目しており、数年前に株主となりました。

社長の著書を何冊か貰ったこともあります。

⑶ 経営分析

赤字決算です。

事業計画を見直し、約2.5憶円の減損損失を計上したためです。

■収益性

・売上高総利益率:75%

売上高営業利益率:1%

売上原価が小さい反面、販管費が大きいための収益結果となっています。

金融業なのにあまり稼げていないという印象です。

 

■安全性

流動比率:293%

・負債比率:47%

自己資本比率:68%

財務基盤は盤石と考えられます。

 

■効率性

・有形固定資産回転率:89.33

資金の使い方も有形固定資産については効率的と判断できます。

 

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2 株主総会

⑴ 株主総会

会場には5~6名程度が参加。

ライブ中継が実施されていました。

総会開始直後から、社長の半生、個人的想い会社のビジョンなど、抽象的な話が長々と続きました。

 

質疑応答

(事前)

Q.クラウドファンディング事業の今後の展望は?

A.子会社のPMI(ポスト・マージャー・インテグレーション)は改善しており、今後期待できる。

Q.ミライズ社との資本業務提携の意味は?

A.新しいフィンテックサービスにより「金融再創造」を実現する上で必要。

(会場から)

Q.成功する増資と失敗する増資の違いを生む違いは何か?

A.今回の増資はMSワラントということとタイミングの問題もあり株価下落を招いた。

Q.サービスの改善についての考えは?

A.UI(ユーザー・インターフェイス)、UX(ユーザー・イクスペリエンス)の向上につとめる。

Q.メディアの訪問者数の鈍化に対する対策は?

A.PV数を高めるというよりは、次のアクション(収益化)につなげるような施策を検討中。

Q.信用スコア事業と既存事業のシナジー効果は?

A.エクイティ・ファイナンス→セキュリティ・トークンを通じて、未上場株の流通に注力したい。

 

⑵ 株主還元  

■配当

無配です。

株主優待 

ZUUオンライン「スタンダード会員プラン」の3カ月無料クーポン                     

 

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3 株主としてのコメント

⑴ 社長の想いは分かるが・・・

社長の話はあまり上手ではありませんでした。

ヴィスコ・テクノロジー(6698)の社長と同じくらいのレベルでした。

株式の過半数を社長が保有している余裕なのでしょうか?

抽象的な話が多く質問に対しても的確に答えているとは言い難い回答。

また、著書の中ではPDCAサイクル因数分解思考を駆使した要因分析の重要性を訴えていますが、自身の経営でしっかりと実践してしてほしい。

世の中を良くしたいという想いは伝わりますが、具体的な経営をどうそれに結びつけるかが良く分かりませんでした。

さらに、『金融再創造』の定義も説明なし。

せっかく素晴らしいアイデアをお持ちなのでしっかりと深掘りした説明が欲しかった。

減損会計についての原因を明確にして、それを除去しなければPDCAサイクルは回りません。

MSワラント後の株価低迷の要因を株主から問われてもしどろもどろ。

増資の成否はタイミング、規模、株を持ってもらう相手など様々な要因に影響されます。

まさに、因数分解思考の腕の見せ所だったはず。

著書の中ではいくらでもきれいごとを語れますが、まずは、経営をしっかりしてほしい。

雑誌ZUUでは役に立つと思える記事が多かっただけに、社長の話は破壊力が大きすぎました。

 

⑵ クラウド・ファンディング事業の是非について

会社はメディア・プラットフォームに次ぐ事業の柱としてクラウド・ファンディング事業を考えているようです。

業績は赤字ですが、それ以外にも問題があると思います。

この分野は、SBIグループが当該事業で150憶円の損失と行政指導を受けた末に事業の廃業に至ったように、社会問題化している面があり、リスクの大きさはかなり大きい。

よってい、わずか11名でコンプライアンスを含む態勢を確立することは容易ではありません。

株主は有限間接責任ということは理解していますが、ZUUによる祥事が生じないことをただただ願っています。

 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

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#投資 #株式 #株主総会 #資産形成 #資産運用 #ZUU

  

マネックスグループ(8698)について~アイデアを持っていることとそれを実行することは別

こんにちは!

 

この記事は、マネックスグループ(8698)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

・カリスマ会長

・女性社長

 

 

【目次】 

 

 【株主総会会場となったベルサール東京日本橋

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1 マネックスグループについて

⑴ 会社概要

 ネット証券大手で、暗号資産会社のコインチェックを傘下におさめています。

 

■セグメント

次の5つの事業領域を有しており、一番の収益源はクリプト・アセット事業です。

名実ともに仮想通貨銘柄となっているとみて良いでしょう。

・日本

・米国

・アジア・パシフィック

・クリプト・アセット事業

・投資事業

 

⑵ 株主になったきっかけ

マネックス証券が上場した2004年頃から(ずっとではありませんが)の長い付き合いです。 

マネックス証券コインチェックビットコイン積立投資中)の利用者でもあります。

⑶ 経営分析

計算書類が他社とちょっと異なっています。

増収増益です。

■収益性

・収益に対する税引き前利益率は27%

高い収益性と考えます。

■安全性

・負債比率:1448%

自己資本比率:6%

金融のプロが集う集団ですから安全性については十分認識して経営に当たっていると思います。

数値的には極めて脆弱に見えますが、他の大手証券会社も同様なレベルです。

大手証券会社の財務はこのレベルがスタンダードなのだと考えます。

 

■効率性

棚卸資産回転率:1.75

数値だけ見ればあまり効率的とは言えません。

けれども、金融機関なのできっと効率的なお金の使い方をしていると思います。

そもそも、証券会社の棚卸資産とは何か?

新規開発中の金融商品などでしょうか。

それにしては、棚卸資産の金額が450憶円以上ということもあり、 額が大きすぎます。

すみません、良く分からないことばかりです。

ただし、マネックスグループの理解を深めることが、金融リテラシーの向上につながることは確かなようです。

 

 

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2 株主総会

⑴ 株主総会

第17回定時株主総会 2021年6月26日(土)ベルサール東京日本橋

松本会長によるとマネックス株主総会は毎年晴れとこのと。

今年も晴れました。

あいにく今年は、他社の総会と競合したため最後しか参加できませんでした。

会場からの質問に対して丁寧に回答している様子が伺えました。

 

(終了15分前の)質疑応答 

Q.暗号資産の今後についての展望は?

A.東インド会社(世界初の株式会社)の例を挙げ、新しいものやイノベーティブなものは最初は問題があることが多い。しかし、それを乗り越えていくことも大切。

Q.包括的業務提携をした新生銀行との今後の展開は?

A.新生銀行の顧客が得られる。今後は銀行の機能を付加していく。

Q.貸株についてもっと使いやすくならないか?

A.貸株はま当社が20年近く前に発明したサービス。難しい問題もあるが使いやすくしていきたい。

Q.STO市場についての見解は?

当社はSTO協会の理事でもあり、セキュリティ・トークン(デジタル証券)に関心をもって検討中である。

また、ブロックチェーン債を発行した実績もある。

STOにしっかりと取り組み、時価総額向上につなげたい。

 

最後に上程されていた

・定款一部変更の件

・取締役選任の件

について採決が行われ承認され、総会は閉会となりました。

 

⑵ 株主還元                        

 ■配当

一株当たり年間12円の配当

総還元性向((配当金支払総額+自己株式取得総額)÷親会社の所有者に帰属する当期利益)は75%を目途とするそうです。

安定した配当政策は株主としても歓迎です。

株主優待

株数に応じたマネックスポイント

 

3 株主としてのコメント

 ⑴ アイデアがあることとそれを貫き通すことは別

毎年6月下旬の土曜日に行われるマネックスの 総会では、最先端の金融市場や金融商品等の動向について様々なアイデアが得られます。

今回も、セキュリティ・トークンについて知るきっかけを得ることが出来ました。

ただし、最先端のアイデアがあることとそれを実行し意味あることにつなげることは別です。

 

知らない<知っている<<出来る<<<習慣化している<<<<意味あることにつなげる

 

そんなイメージです。

 

具体例を挙げると、昨年の総会ではアクティビストファンドという商品を取り上げて、「今までは顧客に情報とツールを提供して手数料を頂き、あとは顧客自身におまかせというスタイルだったが、今後は、信託報酬の商品を育て顧客も会社もウイン・ウインの関係を目指す!」

と話されていました。

けれども、1年経って結局、暗号資産銘柄として手数料ビジネスに大きく依存したままというのが現状だと思います。

一方、信託報酬中心のビジネスを展開し、顧客と会社のウイン・ウインの関係を実現している会社もいます。

ロボアドバイザーNo1企業のウエルスナビです。

ちなみに、ウエルスナビの時価総額は上場後1年未満にもかかわらず約1,800億円(2021年7月22日時点)。

時価総額約1,700億円のマネックス・グループを超えています。

残念ながら、信託報酬による顧客と会社のウイン・ウインというビジネスモデルの正しさは、マネックス証券ではなくウエルスナビによって実証されてしまいました。

 

もっと、厳しいことを言えば今年の1月にコインチェックで、4月にマネックス証券でそれぞれシステム障害が生じています。

このことは、新しいアイデアを実行に移すどころか、恒常業務についてもしっかりと実行していく力が会社に備わっていないことを意味しています。

 

マネックス・グループの実行力不足、現場の疲弊などいろいろ気になる点はありますが、

”言うは易く行うは難し”

の大切さを今年も総会会場を後にする際に感じました。

 

 ⑵ 女性社長について

清明社長が今回の総会で取締役にも選出されました。

おめでとうございます。

昨年の総会で、初めてお見掛けした時は会長にメッセージを届ける女性事務員かと勘違いしておりました(すみません)。

趣味がジョギングや登山、そしてお酒も強いということで共通の趣味をお持ちのこともあり、個人的にも応援しています。

頑張ってください。

 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

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JALCO(6625)について

こんにちは!

 

この記事は、JALCO(6625)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

・社長のリーダーシップ

・金融について学ぶ

 

 

【目次】 

 

 【総会会場で配られた水】

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1 JALCO(6625)について

⑴ 会社概要

会社四季報では不動産に区分されています。

けれども、会社のセグメントは

・貸金事業

・不動産賃貸事業

・パチンコ事業

から成立。

特に貸金事業(ソーシャルレンディング)に特徴を見出しています。

⑵ 株主になったきっかけ

身近な人が保有していたことから購入しました。

社名を見た時にJALの子会社と思っていました。

総会に参加して、思っていた会社と違うことに気づきビックリ!

でも、今は面白い会社と出会えてよかったと思っています。

⑶ 経営分析

 増収増益です。

■収益性

売上高営業利益率:47%

高い収益性です。

これほど高い収益性の会社はM&Aか一部の金融関係の会社に限られると思います。

■安全性

流動比率:165%

・負債比率:163%

自己資本比率:38%

全般として良いというほどではありませんが、問題は認められません。

■効率性

・有形固定資産回転率:0.1%

一般的にはいい数値とはいい難いですが、不動産業・物品賃貸業の平均が0.59ということなので、不動産に関する資金の効率性については平均以下ということは言えるでしょう。

なお、会社は保有不動産の入替を継続的に図っていくとしていますので、深刻な懸念事項には至らないと考えます。

 


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2 株主総会

⑴ 株主総会

第10回定時株主総会 2021年6月26日(土) ベルサール東京日本橋

昨年に続き、2回目の参加です。

昨年も、マネックスHDとのダブルヘッダーでした。

 

会場で、子会社の売却に関する書類を頂きました。

スピード感をもって経営に当たっていると感じました。

 

■課題

・計画未達

コーポレートガバナンス

・資金調達力の強化

・低コスト体制

・人材確保

 

質疑応答

Q.JALCOのクレジットについての考えは?

A.金融機関がJALCOの中身を理解したら2.4%の金利が2%下がって0.4%になることも可能。

利益が50億円を超えたら金利は下がると予想。

自己資本800億円以上、格付けの取得を目指す。

Q.取締役2名の所信表明をお願いします。

A.(社長から)取締役と執行役員の違いは、自分の城をもってリスクをとれる人かどうかで決まる。二人との付き合いは長く、危うく騙されるところを助けられたこともある。

(取締役から)夢・ビジョンを持つ社長とともにしっかりと頑張っていきたい!

Q.増資はやめてほしい。

A.これからの会社の成長を考えれば増資はやめられない。

現状の140億円の自己資本では天下は取れないから。

ただし、ファイナンスのやり方は考える(すぐに株式を売却しない人に売るなど)ことでけじめはつける。

IT便利グッズをつくり、キャッシュを出し続けられるようにしていく。

現在は一人当たり1.6憶円の利益だが、これを10億円を目指す。

Q.コロナ禍の影響は?

A.ない。

ありとあらゆるダメになるパターンを想定して経営に当たっている。

不動産賃貸業については、家賃の遅れも値下げもしていない。

Q.クラウドファンディングの規制は今後強まるのか?

A.ソーシャルレンディング関連の社長の力量を考えると、規制はある程度強めたほうがいい。

安心して貸し出せる先はそんなには増えない。

Q.子会社売却の経緯は?

A.当社はコトを売る会社。子会社47人はモノを売る意識が強く、自分の指導力の限界を感じたため売却に至った。

また、今後の会社の成長は100億の剰余金をうまく回せるかにかかっている。総合格闘家が強くなるイメージに近い。

変な人の話を聞きに来る人を幸せにしたいという一念で頑張る!

 

⑵ 株主還元 

■配当

一株当たり2円                       

株主優待

 1000株以上の株主に対し、株数に応じたクオカード

 

3 株主としてのコメント

社長が語る夢、ビジョン、本音、現実トークが魅力です。

「3年間、株価が上昇しないことについて、1日7回ぐらい考え続けている・・・。」

というような独特の言い回しも、他の社長にはない発言です。

また、他の株主の鋭いかつディープな質問も、投資家として参考になることが少なくありません。

ちょっとマニアックすぎるかもしれませんが、金融リテラシーを高める上で、毎年6月下旬の土曜日に行われる株主総会が楽しみです。

 

なお、収益性の高さやコロナ禍においても増収増益であることから今後の成長も楽しみな企業でもあります。

配当も出るようになりました。

株主優待もあります。

株価も低いところは買い増しを行い、長期で会社の成長をモニターしていきたいと思います。

 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

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#投資 #株式 #株主総会 #資産形成 #資産運用 #JALCO

  

東急不動産HD(3289)について~株主総会でのマンション管理関連のクレームの多さを考える

こんにちは!

 

この記事は、東急不動産(3289)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

 

株主総会でのマンション管理についてのクレームの多さ

・他の不動産会社との比較

 

ソフトバンクの本社 東京ポートシティ竹芝オフィスタワー by 東急不動産

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【目次】 

 

                      

1 東急不動産について

⑴ 会社概要

会社四季報から、

東急系の総合不動産大手で、ビル賃貸が利益柱、リゾート開発から東急ハンズまで業容多様

とあります。

都市事業や住宅事業は予想していましたが、東急ハンズまで子会社とは意外でした。

 

■セグメント(事業別売上高)

都市事業:32.7%

住宅事業:15.7%

管理事業:19.8%

仲介事業:13.8%

ウエルネス事業:9.4%

ハンズ事業:6.8%

次世代・関連事業:1.8%

 

⑵ 株主になったきっかけ

渋谷の街を久しぶりに歩いた際、近代的なビルが増え、街全体が著しく発展していることから、応援するつもりで最近株主になりました。 

⑶ 経営分析

■収益性

売上高営業利益率:6%

 芳しくありません。

 ちなみに、三菱地所は19%、住友不動産は10%であり、見劣りがします。

■安全性

流動比率(200%以上が望ましい):252%

・負債比率(100%以下が望ましい):336%

自己資本比率(30%以上が望ましい):23%

流動比率以外は、あまりよろしくない数値です。

負債に大きく依存していることが分かります。

■効率性

・有形固定資産回転率:0.77

一見低いようにも見えます。

けれども、三菱地所三井不動産も1.0以下であることを考えれば、売上高に比べて高い有形固定資産をもつのが業界のスタンダードなのかもしれません。

 

株主総会の会場となったセルリアンタワー東急ホテル】 

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2 株主総会

⑴ 株主総会

第8回定時株主総会 2021年6月25日(金)セルリアンタワー東急ホテル

 

事業概要の中で、

GROUP VISION 2030「価値を創造し続ける企業グループへ」、We Are Green

などの説明がありました。

今のところビジョンには数値目標は入ってなさそうです。

課題としては、コロナ収束に時間要することを前提に、新しい生活様式に対応していくことが掲げられていました。

 

主な質疑応答は以下の通りです。

(事前の質問)

Q.株価対策、株主還元は?

A.長期ビジョンを頑張る。

  配当性向は25%→30%、将来は自社株買いも考えている。

Q.役員の数が多いのでは?

A.幅広い事業領域を有しておりガバナンスの観点から(現状の役員数が)必要。

(会場からの質問)

Q.東急コミュニティにマンション管理を月700万円で依頼しているが、その内訳について情報開示できるよう社内規定を改定してほしい。

A.検討する。

Q.東急スポーツクラブのオアシスについてシステムが使いずらいし、掲示板に質問しても無回答である。

A.改善する。

Q.マンション管理の中の工事の提案の中に、発がん性物質の影響のあるものがあった。

A.そのような提案は無いと考えるが、気を付ける。

Q.東急スポーツクラブのオアシスの週4日の使用制限やお得なキャンペーンはやめた方が良い。

A.貴重な意見として承る。

Q.質問に対して「検討します。」と回答を保留し結局答えないのは東急不動産お家芸か?東急コミュニティの理事会にオブザーバーとして参加しただけなのに理事の女性からひどい扱いを受けた。

A.検討します。

Q.東急コミュニティの受付担当者が中国人で、コミュニケーションが取れなかった。

A.検討します。

Q.ライブ配信より再配信を希望します。

A.そのように実施していく。

 

⑵ 株主還元 

■配当

一株当たり16円(3年連続)。

利回りは2.5%以上

配当性向は38.4%

安定した配当政策を継続維持する方針とのことです。

株主優待 

3月、9月末の株主に対して

・優待券(ホテル宿泊、スポーツ、買物など)  

また、500株以上保有で3年以上の長期株主に対して

・カタログギフト

                    

豊洲で建築中のブランズタワー豊洲】 

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3 株主としてのコメント

 初めて株主総会の様子をライブで見ました。

株主からのクレームが多いことに驚きました。

他の総合不動産会社と比較してもこれほどのクレームは珍しいと思います。

この原因について考えてみました。

 

・会社側の要因

セグメントが7つに区分されていて、責任の所在(事業別売上高)が明確になっています。

クレームが多かった東急コミュニティが属する管理事業部は、売上高第2位という稼ぎ頭。

収益向上へのプレッシャーが背景にあったのかもしれません。

ちなみに、三菱地所(セグメント6つ、ただしコマーシャル不動産事業が54.4%)や三井不動産(セグメント4つ)にはこのような管理部門単独のセグメントは見当たりませんでした。

 

・住民側の要因

資産運用は、分散投資が基本とよく言われます。

これに対して、不動産を購入した人は不動産一極集中という資産運用になります。

そうなると、自分の資産たる不動産の価値に敏感にならざるを得ません。

そういった、入居者株主の不動産の価値に対する高い意識がクレームにも影響しているように感じました。

 

・悪循環を断つ

収益の柱たる管理事業と資産に敏感な入居者とのコミュニケーション・エラーが現状では相当蓄積しているように感じました。

株主の言う、「質問を保留にして答えない」ということが本当であれば、言語道断です。

一方、渋谷の街が大規模改修を経て発展し続けているのは、東急と渋谷区と住民の関係がうまくいっているからと報じられています。

東急グループ全体としてのコミュニケーションについてのノウハウを共有しつつ、信頼関係を改善し、「価値を創造し続ける」ことを期待します。 

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

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#投資 #株式 #株主総会 #資産形成 #資産運用 #東急不動産

  

車の売却

こんにちは!

 

今日は先月愛車を売却したのでその時の様子を記事にしました。

 

【APIT(オートバックス)@東雲】

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■経緯

車種はトヨタのミニバン、走行距離15万キロ超、保有20年超です。

最近、経年劣化が著しくラジエター交換(9万円)を機に、車検までに売却することを決定しました。

なお、下取りにしなかったのは次はカーシェアをしようと考えていたためです。 

 

■情報収集

YouTube「車売却」に関する動画を検索してポイントを押さえました。

 

・ネットの一括査定はやめた方がいい

オートバックスやビックモーターズ大手7社の中で決めるのが無難。

 

20年目の車だったので相見積をしてもそんなに価格は変わらないと考え、メンテでお世話になっていたオートバックスに売却候補を絞りました。

 

 【APIT(オートバックス)の店内】

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オートバックスとの事前調整

事前調整で売却時に用意するものとして

・実印

・車検証

・印鑑証明書:200円

・戸籍謄本の附票の写し(車検証と現住所が異なる場合):300円

が必要とのことでした。

料金はマイナンバーカードを用いた時のものです。

戸籍の住所と現住所が異なっていたため、コンビニの端末で他府県との役所との”連結”手続きを実施し完了までに1週間程要しました。

また、税金の戻りを考えると、25日頃までに車のチェック&手続きを完了することが望ましいとのアドバイスをもらいました。

なお、ワックスなど不要なモノはそのまま車内に入れておいても良いとのことでした。

 

■売却代金

リサイクル料込みで38,000円でした。

比較的人気のあるトヨタのミニバンだったので20年経っても値段が付いたと説明を受けました。

また、車の状況は、あちこちに小さな油漏れ等がみられたとのことでした。

事前に3万円から5万円の範囲と聞いていましたので、そのまま承諾。

ちなみに、この車、この先地球上のどこかをまた走り続ける可能性があるとのことでした。

ちょっと、うれしかったです。

 

■税金

車を売却した翌月半ばには税金が戻ってきました。

予想以上に早かったです。

都税還付金は34,100円 でした(6月売却)。

 

【税金の戻し】

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■駐車場の契約解除

月極駐車場でしたので1か月前に契約解除の通知をしました。

契約解除は問題なかったのですが、口座引き落としが間に合わなかったため、駐車料金を返金するための口座を通知する手続きを郵送で行いました。

5月に手続きをして6月いっぱいで駐車場契約を終了したのに、7月の駐車料金が払い戻されるのは7月下旬というのは、ピットデザイン、ちょっと遅すぎます。

今回の売却でいちばん気になったのはこの駐車場の契約解除でした。

 

■売却したいまは?

売却した車については20年以上も無事故でした。

感謝しかありません。

今は、オリックスのカーシェアを利用しています。

使い慣れれば便利だと思います。

基本料金は月840円であとは使用状況によります。

いままで、車の維持コストが年間50万円近くかかっていたことを考えると大幅なコスト削減です。

お金と上手にやっていくのは

 

・収入を増やす

・支出を抑える

・運用利回りを上げる

 

の3点がポイント。

その意味で、車の維持費削減を上手にやれてホッとしています。

ちなみに、オリックスの株主でもあるのでカーシェアでも優待をめいっぱい効かせております。

 

おつきあいいただき、ありがとうございました。

 

#車 #売却 #オートバックス #税金 #駐車料金 #リサイクル料