三菱地所【８８０２】について～丸の内エリアから周辺エリアへの「繋がり・拡がり」

初投稿:2021.7.21、更新日:2021.12.21

こんにちは！

この記事は、菱地所【８８０２】に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

２０２１年度（中間期）の株主通信を頂いたことをきっかけとして、

３　不動産業界の将来と三菱地所

を追記して更新しています（更新か所は青字です）。

・街づくりを通じて社会に貢献すること

・さえない株価の要因は

【目次】 

 【２０２１年７月２１日にオープンした常盤橋タワー】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１　三菱地所について

⑴　会社概要

三菱グループの総合不動産会社で、賃貸は東京丸の内が基盤（丸の内の大家さん）。

大手町の再開発展開中。

基本使命

「街づくりを通じて社会に貢献すること」

長期経営計画２０３０

社会価値向上戦略と株主価値向上戦略を両輪に据えた経営

・社会的価値向上戦略：ＥＳＧ目標の実現

・株主価値向上戦略：「”長期的視点での街づくり”と”時代を先取りするＤＮＡ”」

と「”膨大なエンドユーザーとの接点”と”膨大な不動産への関与”」を活かし、①国内アセット事業、②海外アセット事業、③ノンアセット事業における成長実現と高効率で市況変化に強い事業ポートフォリオの構築を目指す。

数値目標（２０３０年）

・ＲＯＡ：５％：【利益成長】事業利益３,５００～４,０００憶円

・ＲＯＥ：１０％：【株主還元】配当性向３０％＋自社株買い

・ＥＰＳ：２００円：【財務健全性】現状の格付け水準の持続可能な財務健全性の維持

セグメント（営業収益構成比）

・コマーシャル不動産（５４.４％）

大手町・丸の内・有楽町（丸の内エリア）の再構築を実施している。

特に、東京駅北側の常盤橋で大規模複合再開発「TOKYO TORCH」をすすめている。

２０２１年６月に高さ２１２ｍのＡ棟「常盤橋タワー」竣工。

２０２７年に高さ３９０ｍのＢ棟「Torch Tower」竣工予定。

その他、「みずほ丸の内タワー・銀行会館・丸の内テラス」２０２０年９月竣工。

さらに、ザ　ロイヤルパークホテル　の運営にも力を注いでいるようです。

・住宅事業（２９.３％）

ザ　パークハウスの名でマンション事業を展開中。

・海外事業（９.３％）

シドニーやバルセロナで不動産開発事業に注力中。

・投資マネジメント事業（１.８％）
リート等の運用を実施している。

・設計監理・不動産サービス事業（４.５％）

オフィスビル、複合施設等やリノベーションに係る設計監理、コンサルティング業務を実施。

⑵　株主になったきっかけ

株１０００さんの著書での推奨や、東京の不動産は安いと主張する村上世明氏の記事から気になっていました。

成長株が低迷していたこととバリュー株が見直されたことをきっかけとして２０２１年２月に購入しました。

⑶　経営分析

収益性

減収減益です。

売上高は約１.２兆円で三井不動産の２兆円には及びませんが収益性では勝っています。

・売上高営業利益率１９％

巨大不動産業ですが非常に高収益です。

安全性

・流動比率：１７６％

・負債比率：１９５％

・自己資本比率：３４％

特に問題となる指標はありませんでした。

というより、社長の話では同業他社に比べて強固な財務基盤という認識とのことです。

効率性

・有形固定資産回転率０.２９

一般的には、効率的とは言えないと思いますが、不動産業では有形固定資産回転率が１以下が少なくありません。

資金効率はいいとは言えませんが、問題とまでは言えないと考えます。

【株主総会の会場となったロイヤルパークホテル】

２　株主総会等

⑴　株主総会

第１２２回定時株主総会　２０２１年６月２９日（火）

決議事項

・剰余金処分の件

・取締役１５名選任の件

社外取締役に、あの前日銀総裁の白川方明氏がいました。

質疑応答（動画より）

Q．豊洲開発系価格について

A．住民の意見をしっかりと聞きながら事業を進める。

Q．回転型事業について

A．不動産の売り時、買い時は難しいが、平素の顧客とのコミュニケーションを密にとることにより互いがウイン・ウインの関係になるような売買を目指す。

Q．有形固定資産のきさいについて

A．連結と単体の違い

質問が少なかったので、社長から低迷する株価対策と今後の意気込みについての話がありました。

ポイントは

・財務の健全性は同業他社に比べて良い

・コロナ禍によるオフィス需要低迷については顧客のニーズを踏まえて対応

・プライム立地を有する強みを活かし、単独ではない様々な機能を織り込んだ再開発を通じて収益性向上を目指す。

⑵　株主還元

配当

２円減配です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 一株当たり年間３１円の配当

株主優待

なし

自社株買い

会社四季報によりますと

３００億円を上限に２２年３月まで自社株買いをするとのことでした。

３　不動産業の将来と三菱地所

⑴　国土交通省が発表した「不動産業ビジョン２０３０参考資料集」より

不動産業の将来について考えるに当たり、国土交通省が発表した不動産ビジョン２０３０参考資料集から参考となるスライドを抜粋しました。

下の左の緑のグラフは、過去３０年間不動産業の売上高が４０兆円を中心にほとんど横ばいであることを示しています。

これに対して、右の橙のグラフは不動産業の法人数が２０万人から３２万人へと、１.６倍に増えていることを表しています。

このことは、不動産業の収益性が下がっていることを物語っています。

不動産については、古くは耐震偽装建築問題、最近では”カボチャの馬車事件”、レオパレスの施工不良問題など不祥事が後を絶たないのも、不動産業界の儲かっていない現実が関係しているように思います。

もちろん、それらに対しては、行政が指導し、場合によっては司法の力で解決する場合もあると思います。

けれども、事業を良く知る不動産業界の中で、不祥事が起こらないような活動がもっと活発になってもいいのではないかと考えています。

きれいごとですが、三菱地所には不動産業界のリーダーとして、協会活動などを通じて、全体の収益の向上、ガバナンスの徹底などを活躍を期待します。

⑵　株主通信より

大丸有（大手町、丸の内、有楽町）の開発が常盤橋のトーキョートーチが完成する２０２７年以降どうなってしまうのかが気になっていました。

株主通信によると、大丸有を中心として「繋がり・拡がり」を目指し、周辺開発を続けるとのこと。

具体例として、「（仮称）内神田一丁目計画」が紹介されていました。

そのなかで「仲通り」を丸の内、大手町、神田へと延伸する計画もあるようです。

個人的には、東京マラソンを完走した経験もあるので、フィニッシュ直前の丸の内仲通りには思い入れがあり、その道がさらに拡張され賑わいにつながることに明るい将来性を感じています。

引き続き、日本の繁栄が実感できる街づくりを期待します。

４　株主としてのコメント

⑴　感心した点

株主になって日も浅いのですが良いと思った点を列挙します。 

・１０年という長期経営計画の存在

・長期経営計画における数値目標の明記

・株主総会の動画配信（この時期は総会が集中するのでライブより助かります。）

・株主総会時の”さえない株価”を何とかしようとする社長の意気込みコメント

・何といっても東京トーチをはじめとする東京再開発の中核企業

⑵　株価低迷について

株価が低迷しています。

私事ですが、同じ時期に購入した三井不動産と比較してみます。

株価は

株価＝EPS×PER

で算出されるので、両社ともPERが約１６倍とすると、EPS（一株当たりの利益）の差で株価は決まります。

三井不動産は１株当たり２００円弱の利益があるのに

三菱地所は一株当たり１００円強の利益しかありません。

それが株価の差となっていることは理解できます。

併せて、会社が２０３０年にEPS２００を目指すことも納得できます。

問題はトレンドだと思います。

三井不動産が緩やかな上昇トレンドなのに対して三菱地所は下落トレンドとなっています。

例えば、２０２０年度の売上高営業利益率を比較すると

・三井不動産が１０％

・三菱地所は１９％

と高い収益性があるのに株価では負けています。

何故なのでしょうか？

いろいろな要因があると思います。

例えば、

・EPSの伸び率が三井不動産に比べて低い

・有形固定資産は三菱地所の方が大きいのに売り上げが小さく効率性で負けている

などがあると思います。

いずれにしても、

・東京再開発を応援する意味で長期株主を目指す

・会社も自社株買いなど株主還元に積極的に取り組んでいる

ことなどから、あまり株価を気にせず長くかかわっていきたいと思っています。

お読みいただき、ありがとうございました。　　　

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

#投資　＃株式　#株主総会　#資産形成　#資産運用　#三菱地所

ZUU（４３８７）について～PDCAサイクルと因数分解思考の経営での実践を

こんにちは！

この記事は、ZUU（４３８７）に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

・社長の思いは分かるが・・・

・クラウドファンディングのリスク管理は？

【目次】 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１　ZUUについて

⑴　会社概要

金融系メディアを事業基盤としている会社。

 ■ミッション

「世界に熱を。人に、可能性を。」

■セグメント

・フィンテック・プラットフォーム事業

・クラウド・ファンディング事業

⑵　株主になったきっかけ

 ダイヤモンドZAIという雑誌を愛読していました。

その会社に関係するということで上場時から注目しており、数年前に株主となりました。

社長の著書を何冊か貰ったこともあります。

⑶　経営分析

赤字決算です。

事業計画を見直し、約２.５憶円の減損損失を計上したためです。

■収益性

・売上高総利益率：７５％

・売上高営業利益率：１％

売上原価が小さい反面、販管費が大きいための収益結果となっています。

金融業なのにあまり稼げていないという印象です。

■安全性

・流動比率：２９３％

・負債比率：４７％

・自己資本比率：６８％

財務基盤は盤石と考えられます。

■効率性

・有形固定資産回転率：８９.３３

資金の使い方も有形固定資産については効率的と判断できます。

２　株主総会等

⑴　株主総会

会場には５～６名程度が参加。

ライブ中継が実施されていました。

総会開始直後から、社長の半生、個人的想い会社のビジョンなど、抽象的な話が長々と続きました。

質疑応答

（事前）

Q．クラウドファンディング事業の今後の展望は？

A．子会社のPMI（ポスト・マージャー・インテグレーション）は改善しており、今後期待できる。

Q．ミライズ社との資本業務提携の意味は？

A．新しいフィンテックサービスにより「金融再創造」を実現する上で必要。

（会場から）

Q．成功する増資と失敗する増資の違いを生む違いは何か？

A．今回の増資はMSワラントということとタイミングの問題もあり株価下落を招いた。

Q．サービスの改善についての考えは？

A．UI(ユーザー・インターフェイス)、UX（ユーザー・イクスペリエンス）の向上につとめる。

Q．メディアの訪問者数の鈍化に対する対策は？

A．PV数を高めるというよりは、次のアクション（収益化）につなげるような施策を検討中。

Q．信用スコア事業と既存事業のシナジー効果は？

A．エクイティ・ファイナンス→セキュリティ・トークンを通じて、未上場株の流通に注力したい。

⑵　株主還元　　

■配当

無配です。

■株主優待　

ZUUオンライン「スタンダード会員プラン」の３カ月無料クーポン　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

３　株主としてのコメント

⑴　社長の想いは分かるが・・・

社長の話はあまり上手ではありませんでした。

ヴィスコ・テクノロジー（６６９８）の社長と同じくらいのレベルでした。

株式の過半数を社長が保有している余裕なのでしょうか？

抽象的な話が多く質問に対しても的確に答えているとは言い難い回答。

また、著書の中ではPDCAサイクルや因数分解思考を駆使した要因分析の重要性を訴えていますが、自身の経営でしっかりと実践してしてほしい。

世の中を良くしたいという想いは伝わりますが、具体的な経営をどうそれに結びつけるかが良く分かりませんでした。

さらに、『金融再創造』の定義も説明なし。

せっかく素晴らしいアイデアをお持ちなのでしっかりと深掘りした説明が欲しかった。

減損会計についての原因を明確にして、それを除去しなければＰＤＣＡサイクルは回りません。

ＭＳワラント後の株価低迷の要因を株主から問われてもしどろもどろ。

増資の成否はタイミング、規模、株を持ってもらう相手など様々な要因に影響されます。

まさに、因数分解思考の腕の見せ所だったはず。

著書の中ではいくらでもきれいごとを語れますが、まずは、経営をしっかりしてほしい。

雑誌ZUUでは役に立つと思える記事が多かっただけに、社長の話は破壊力が大きすぎました。

⑵　クラウド・ファンディング事業の是非について

会社はメディア・プラットフォームに次ぐ事業の柱としてクラウド・ファンディング事業を考えているようです。

業績は赤字ですが、それ以外にも問題があると思います。

この分野は、ＳＢＩグループが当該事業で１５０憶円の損失と行政指導を受けた末に事業の廃業に至ったように、社会問題化している面があり、リスクの大きさはかなり大きい。

よってい、わずか１１名でコンプライアンスを含む態勢を確立することは容易ではありません。

株主は有限間接責任ということは理解していますが、ZUUによる祥事が生じないことをただただ願っています。

おつきあいいただき、ありがとうございました。　　　

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

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マネックスグループ【８６９８】～金融エンタメ企業

初投稿:2021.7.22、更新日:2022.7.15

こんにちは！

この記事は、マネックスグループ【８６９８】に関心のある方に向けた株主としてのコメントをまとめたものです。

なお、２０２２年６月の株主総会のライブ配信を視聴したことを追記し、記事をアップデートしています（更新箇所は青字です）。

・金融エンタメ企業

・今更「生涯バランスシートの最良化」と言われても・・・

★★★

【目次】 

 【株主総会会場となった東京ミッドタウン】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１　マネックスグループについて

⑴　会社概要

 ネット証券大手で、暗号資産会社のコインチェックを傘下におさめています。

証券・先物の業種の中では時価総額が７／４８位というポジション。

総資産１.６兆円、売上高９６３億円、時価総額１１３１億円の事業規模。

PBRは１.０８倍であり、あのSBI HDの０.７倍よりも市場からの評価が高いです。

セグメント

次の５つの事業領域を有しており、一番の収益源はクリプト・アセット事業です。

名実ともに仮想通貨銘柄となっているとみて良いでしょう。

・日本

・米国

・アジア・パシフィック

・クリプト・アセット事業

・投資事業

⑵　株主になったきっかけ

マネックス証券が上場した２００４年頃から（ずっとではありませんが）の長い付き合いです。 

マネックス証券（S＆P５００積立投資中）とコインチェック（ビットコイン積立投資中）の利用者でもあります。

⑶　２０２２年３月の経営分析

会社四季報では【減益続く】とあります。

収益性

・収益に対する税引き前利益率は２２％

高い収益性と考えます。

けれども前の期に比べると５％低下しており安定性にやや欠けているように思います。

安全性

・負債比率：１４１６％

・自己資本比率：７％

前の期とほぼ同レベルの数値です。

特に懸念すべきではなさそうです。

ちなみに、SBIHDは、負債比率：９０５％、自己資本比率：１０％となっています。

効率性

・棚卸資産回転率：１.７５

資料によると

「近い将来に販売し、価格の変動による利益又はブローカーとしてのマージンを稼得する目的で保有する暗号資産は、棚卸しさんとして認識し・・・」

とあります。

よって、暗号資産ビジネスとの関わりがあると考えられます。

暗号資産銘柄としての面もあるマネックスですが、棚卸資産回転率の低さから見ると意外と暗号資産ビジネスは効率的ではないという見方ができるのかもしれません。

⑷　２０２１年３月期の経営分析

計算書類が他社とちょっと異なっています。

増収増益です。

収益性

・収益に対する税引き前利益率は２７％

高い収益性と考えます。

安全性

・負債比率：１４４８％

・自己資本比率：６％

金融のプロが集う集団ですから安全性については十分認識して経営に当たっていると思います。

数値的には極めて脆弱に見えますが、他の大手証券会社も同様なレベルです。

証券会社の財務はこのレベルがスタンダードなのだと考えます。

効率性

・棚卸資産回転率：１.７５

数値だけ見ればあまり効率的とは言えません。

けれども、金融機関なのできっと効率的なお金の使い方をしていると思います。

そもそも、証券会社の棚卸資産とは何か？

新規開発中の金融商品などでしょうか。

それにしては、棚卸資産の金額が４５０憶円以上ということもあり、 額が大きすぎます。

すみません、良く分からないことばかりです。

ただし、マネックスグループの理解を深めることが、金融リテラシーの向上につながることは確かなようです。

２　株主総会等

⑴　２０２２年６月の株主総会

主なポイント

・増収減益

・日本：信用取引で利益、米国：ボラティリティ低下で減益、クリプト：手数料で利益

主な質疑応答

【会場】

Q．中期的事業戦略について

A．ブロックチェーン技術は社会を変える可能性があり、企業成長のための新しいサービスの提供に努める。

Q．米国事業の赤字について

A．口座が思ったほど取れず、手数料も苦戦。

ただし、トレードステーションは金利上昇に伴い金融収入の増加が見込める。

ライフタイムバリューではペイしており、市場の変化を踏まえコストコントロールを徹底する。

Q．ESGアクティビストファンドについて

A．環境アクティビストが企業の定款変更活動を行なっていると認識。若者の投資家を増やす上で注目している。

Q．株価低迷について

A．暗号資産ビジネスの商品の売買については連結には影響を及ぼしていない（隠してはいない）。

トレードステーションやコインチェックの米国市場への上場についてはSECの注文をこなしつつ順調に進捗している。

分かりにくい部分もあるので、IRを通じた説明に努める。

Q．メタバース経済圏について

A．例えば、身障者がメタバースの中で円滑に働くことも出来る。

新しい街づくりとして注目している。

Q．M＆A投資銀行業務について

A．社長の前職でもあるので検討していく。

Q．マネックスという社名の変更について

A．企業理念の中に、「個人の自己実現を可能にし、その生涯バランスシートを最良化することを目指します。」を追加した。

社名にはこだわりはなく、必要に応じて変化させていくことは可能と考える。

Q．アクティビストファンド活動として皆で株主総会に参加することについて

A．総会参加はちょっと難しい。

ただし、コンビニで投資信託やETFを売れるようにすることは金融庁との調整で可能かもしれない。

Q．IEOについて

A．頑張る。

Q．株価と暗号資産の低迷の関係について

A．当社は分散したビジネスを展開しており、暗号資産の低迷の影響は限定的。

Q．有価証券報告書記載の金利、ボラティリティについての仮説の検証について

A．仮説は立ていない。

金利についてはイールドカーブコントロールをベースに考えている。

米国におけるボラティリティについてはVIX指数をベースとしている。

Q．出井取締役の業績について

A．「新しいことを探すのはCEOの仕事」という助言に基づき、オンライン証券以外のビジネスを手掛けるようになったのは出井取締役のおかげ。

今はブロックチェーンに注目し第２創業とも言える状態。

Q．オアシス（香港）がマネックスグループの株式５％以上保有していることについて

A．恐らく当社の株価が安いと思って買っていたら５％を超えてしまったのではないか。

オアシスの社長とは意見交換を良くしておりコミュニケーションは取れている。

Q．WEBサイトの利便性の向上について

A．シングルサインオンなど、セキュリティを考慮しつつ利便性向上に努める。

Q．マネックスグループのロゴの変更について

A．自分としてはこだわりがなくマークは変えても良いと考える。

Q．SBIホールディングスの完全子会社となった新生銀行との業務提携について

A．業務提携契約に基づき業務を実施していく。

Q．買収防衛策について

A．実施していない。

企業価値の向上を通じて株主かちの上げることに努める。

Q．清明社長は人の話を聞かない

A．そのようなことはない。

ただし、ご指摘は謙虚に受け止める。

【事前】

Q．自社株買いについて

A．原資として（配当余剰金）数百億円あるので実施について積極的に検討する。

Q．米国への投資の妥当性について

A．状況を踏まえ、検討する。

Q．郵便局はライバルか？

A．今はプラットフォーマーとしてのアマゾンやアップルを意識している。

Q．米国での金利上昇について

A．米国で金利１％の上昇は１０億円の利益（米国）、５０億円の上昇（グループ全体）、１５％の収益性改善に通じる。

Q．アナリストの意見がバラバラなことについて

A．さまざまな視点を提供する趣旨だが、アナリストとも話し合ってみる。

Q．中国人取締役とウイグル問題について

A．指名委員会の妥当との審議結果を踏まえたもの。

決議事項

・定款一部変更の件

・取締役１１名選任の件

拍手を持って賛成・可決されました。

株主総会雑感

資産運用においてはコア・サテライト戦略の重要性が強調されます。

コア（８割）となる資産は複利の効果を活かしながら投資信託やロボアドなどの長期・分散・積立投資を継続する一方、エンタメとしてドキドキハラハラするような株式投資などをサテライト（２割）として運用するものです。

マネックスグループとの付き合いは２０年以上にもなりますが、まさにこのエンタメ漬けの関係だったと思います。

会長も、「ツールと情報を与えて後は顧客にお任せというのはいかがなものか？」とおっしゃっていました。

今回、理念の中に

【生涯バランスシートの最良化】

という文言が入ったのは、これまでの金融エンタメ企業であることへの問題意識ゆえではないかと推察します。

「今頃、気づいたのか」

マネックスグループでは資産運用が実現できなかった、株主としての正直な気持ちです。

⑵　２０２１年６月の株主総会

第１７回定時株主総会　２０２１年６月２６日（土）ベルサール東京日本橋

松本会長によるとマネックスの株主総会は毎年晴れとこのと。

今年も晴れました。

あいにく今年は、他社の総会と競合したため最後しか参加できませんでした。

会場からの質問に対して丁寧に回答している様子が伺えました。

（終了１５分前の）質疑応答 

Q．暗号資産の今後についての展望は？

A．東インド会社（世界初の株式会社）の例を挙げ、新しいものやイノベーティブなものは最初は問題があることが多い。しかし、それを乗り越えていくことも大切。

Q．包括的業務提携をした新生銀行との今後の展開は？

A．新生銀行の顧客が得られる。今後は銀行の機能を付加していく。

Q．貸株についてもっと使いやすくならないか？

A．貸株はま当社が２０年近く前に発明したサービス。難しい問題もあるが使いやすくしていきたい。

Q．STO市場についての見解は？

当社はSTO協会の理事でもあり、セキュリティ・トークン（デジタル証券）に関心をもって検討中である。

また、ブロックチェーン債を発行した実績もある。

STOにしっかりと取り組み、時価総額向上につなげたい。

決議事項

・定款一部変更の件

・取締役選任の件

について採決が行われ承認され、総会は閉会となりました。

⑶　株主還元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 配当

一株当たり年間１２円の配当

総還元性向（（配当金支払総額＋自己株式取得総額）÷親会社の所有者に帰属する当期利益）は７５％を目途とするそうです。

安定した配当政策は株主としても歓迎です。

株主優待

株数に応じたマネックスポイント

【以前、株主総会会場だったベルサール東京日本橋】

３　株主としてのコメント

 ⑴　アイデアがあることとそれを貫き通すことは別

毎年６月下旬の土曜日に行われるマネックスの 総会では、最先端の金融市場や金融商品等の動向について様々なアイデアが得られます。

今回も、セキュリティ・トークンについて知るきっかけを得ることが出来ました。

ただし、最先端のアイデアがあることとそれを実行し意味あることにつなげることは別です。

知らない<知っている<<出来る<<<習慣化している<<<<意味あることにつなげる

そんなイメージです。

具体例を挙げると、昨年の総会ではアクティビストファンドという商品を取り上げて、「今までは顧客に情報とツールを提供して手数料を頂き、あとは顧客自身におまかせというスタイルだったが、今後は、信託報酬の商品を育て顧客も会社もウイン・ウインの関係を目指す！」

と話されていました。

けれども、１年経って結局、暗号資産銘柄として手数料ビジネスに大きく依存したままというのが現状だと思います。

一方、信託報酬中心のビジネスを展開し、顧客と会社のウイン・ウインの関係を実現している会社もいます。

ロボアドバイザーNo1企業のウエルスナビです。

ちなみに、ウエルスナビの時価総額は上場後１年未満にもかかわらず約１,８００億円（２０２１年７月２２日時点）。

時価総額約１,７００億円のマネックス・グループを超えています。

残念ながら、信託報酬による顧客と会社のウイン・ウインというビジネスモデルの正しさは、マネックス証券ではなくウエルスナビによって実証されてしまいました。

もっと、厳しいことを言えば今年の1月にコインチェックで、4月にマネックス証券でそれぞれシステム障害が生じています。

このことは、新しいアイデアを実行に移すどころか、恒常業務についてもしっかりと実行していく力が会社に備わっていないことを意味しています。

マネックス・グループの実行力不足、現場の疲弊などいろいろ気になる点はありますが、

”言うは易く行うは難し”

の大切さを今年も総会会場を後にする際に感じました。

 ⑵　女性社長について

清明社長が２０２１年６月の総会で取締役にも選出されました。

おめでとうございます。

昨年の総会で、初めてお見掛けした時は会長にメッセージを届ける女性事務員かと勘違いしておりました（すみません）。

趣味がジョギングや登山、そしてお酒も強いということで共通の趣味をお持ちのこともあり、個人的には好印象です。

４　まとめ

マネックスグループについて述べてきました。

株主として顧客として２０年を超える付き合いでしたが、もっと早くコア・サテライト戦略を学び、当社が金融エンタメ企業であることを認識すべきだったと後悔しています。

今更、「生涯バランスシートの最適化」と言われても困ってしまいます。

ただし、マネックスでS＆P５００、コインチェクでビットコインの積立を継続しつつ、当社の行末だけはしっかりと見届けるつもりです。

お読みいただき、ありがとうございました。　　　

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

#投資　＃株式　#株主総会　#資産形成　#資産運用　#マネックス　＃コインチェック　＃コア・サテライト戦略　＃生涯バランスシート

JALCO【６６２５】〜株主総会＆懇談会雑感（ごちそうさまでした）

初投稿:2021.7.21、更新日:2022.7.2、2023.7.1

こんにちは！

この記事は、JALCO【６６２５】に関心のある方に向けた株主としてのコメントをまとめたものです。

・社長のリーダーシップ

・第１回懇談会

なお、２０２３年６月の株主総会＆懇親会に参加した際の内容を追記して記事をアップデートしています（更新箇所は青字です）。

★★★

【目次】 

【株主総会の会場となったベルサール東京日本橋】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１　JALCOについて

⑴　会社概要

アミューズメント（パチンコ）向け等の貸金業、不動産事業の２本柱経営の会社。

会社四季報では不動産（非住宅）に区分されていて時価総額順位は２９／５６社（四季報）となっています。

四季報の見出しでも、【高水準】、【新形態】などの期待される見出しが躍ります。

売上高４９６億円、総資産５６１億円、時価総額２２９億円の事業規模。

PBRは１.３８倍と割安水準です。

セグメント

・貸金事業

・不動産賃貸事業

・M＆Aコンサルティング事業

から成立。

特に貸金事業（ソーシャルレンディング）に特徴を見出しています。

⑵　株主になったきっかけ

身近な人が保有していたことで会社を知りました。

社名を見た時にJALの子会社と思っていました。

総会に参加して、思っていた会社と違うことに気づきびっくり！

でも、今は面白い会社と出会えてよかったと思っています。

⑶　２０２３年３月期の経営分析

業績は増収増益で好調です。

収益性

・売上高総利益率：７９％

・売上高営業利益率：６５％

著しく高収益です。

しかも前期よりも収益性向上。

今後も期待したいです。

安全性

・流動比率（１００％以上が望ましい）：１６９％

・自己資本比率（３０％以上が望ましい）：２８％

前期とほぼ同レベル。

自己資本比率は一般的には３０％以上が望ましいとされています。

けれども、金融機関の場合、資本効率を高めるために３０％以下の場合が少なくありません。

安全性と資本効率のバランスが重要と考えます。

効率性

・有形固定資産回転率：０.１２

前期よりは数値が高まっています。

ただし、不動産を扱う会社らしく有形固定資産回転率は高くはありません。

⑷　２０２２年３月期の経営分析

全般として増収減益。

ただし、パチンコホール企業等の優良事業会社を賃借人とする長期保有資産の取得を進めた結果、長期安定的な黒字形状が見込める収益体質を確立したとのことです。

収益性

・売上高総利益率：７７％

・売上高営業利益率：５９％

著しく高収益です。

安全性

・流動比率：１５７％

・自己資本比率：２９％

昨年に比べて、短期的及び中・長期的な安全性に関する数値は低下しています。

直ちに著しい影響があるとはないと思いますが、気にかけておくべきレベルではあると思います。

効率性

・有形固定資産回転率：０.０７

不動産を扱う会社らしく有形固定資産回転率は高くはありません。

販売可能な不動産を多く保有しているという見方もあると思います。

⑸　２０２１年３月期の経営分析

 増収増益です。

収益性

・売上高営業利益率：４７％

高い収益性です。

これほど高い収益性の会社はM&Aか一部の金融関係の会社に限られると思います。

安全性

・流動比率：１６５％

・負債比率：１６３％

・自己資本比率：３８％

全般として良いというほどではありませんが、問題は認められません。

効率性

・有形固定資産回転率：０.１％

一般的にはいい数値とはいい難いですが、不動産業・物品賃貸業の平均が０.５９ということなので、不動産に関する資金の効率性については平均以下ということは言えるでしょう。

なお、会社は保有不動産の入替を継続的に図っていくとしていますので、深刻な懸念事項には至らないと考えます。

２　株主総会等

⑴　２０２３年６月の株主総会

第１２回定時株主総会　２０２３年６月２４日（土）　ベルサール東京日本橋

今年も受付で冷えたお水をいただきました。

飛行機等で遠方から来場された株主も多いとのこと。

好調な業績と今後の方針について社長からの説明がありました。

株主総会＆懇親会の概要

・１０００〜１０４０　株主総会：和やかな雰囲気で終了

・１０４０〜１０５０　会場準備：廊下にておしゃべり

・１１５０〜１３００　昼食：弁当は７２人分用意され約６０人が喫食

・１３００〜１４１０　懇談会：弁当食べた人はほぼ全員参加

社長他２名の方からの事業等に関する説明、最後はビデオ鑑賞

主なポイント

・懇談会実施の趣旨は、当社のステークホルダーの輪の中に入って欲しいため。

・時価発行増資の場合証券会社は手数料６％を取得し、すぐに株式を売却する。

・私は情に厚いが親切な人間ではなく実践合理主義者である。

・パチンコ店１店舗支援のため２０〜３０億円が必要。

・三菱ふそう等の底地を売却してパチンコ店に集中している（パチンコシフト）。

・イオンであっても売上高が１０％減少したら危ないが、当社はそれにも耐えられる。

・オリエンタルランドと比較した当社の動態分析（フロー）と静態分析（ストック）によると当社株は伸び代がある。

・当社株は４００円ぐらいの価値があるが、それが２００円ぐらいで売買されている。

・相手が必要ないものを売るのが販売で、前職は販売力が強かった。

・相手が必要なものを売るのがマーケティングで、コンサルと一緒になって営業となる。

・コスト意識は粗利を生み出すためもの。

・毎日バランスシートを更新しながら経営に当たっている。

・１兆円の資金ニーズに応える完璧なプランを朝３時に思いついた。

・M＆Aは時間短縮に役立つ。

・当社は、従業員数の少なさ、一人当たりの利益、利益率で日本有数の会社。

・ある意味、SBIの北尾社長（先輩）とやりたいことが重なる部分がある。

・電子部品会社の経営で損しないことの大切さを学んだ。

・会社が大きくなったので適時開示をふつうに出せるようになった（以前は、「こんなん出すんですか？」と言われたこともあり）。

・投資担当者より、不動産投資の判断のために４回は見にいく。

・資金調達、不動産、貸金等の業務を横断的に実施できるのは良い。

・社長がリスクを取ってくれるのが当社の良い点。

・メガバンクのように仕組みを構築してストック収入が定期的に入るよう努力中。

・人材については、若くて素直な人が伸びる。

・自社で育てる方が早く戦力化できる。

・少人数の会社ではあるが、語学やPCに長けた新人が入社してきている。

・人手不足は提携会社の社員の人のサポートでカバー知っている。

・IRは頑張る、ヤフー掲示板はチェックしている。

・現在は金融機関のいいねがないとビジネスが成立しない時代。

・業界のトップに上り詰めて自分のお金を自分で決めていける会社にしたい。

・背中の痒みをとるような感覚で、将来、３０００億円の営業利益を達成する予定。

・（ビデオ鑑賞後）澄んだ心で考える！

主な質疑応答

【株主総会】

Q．配当政策について

A．２０〜３０％の配当性向が多い中、当社は５０％を基準としている。

これは、長く株主でいて頂きたいとの思いからである。

Q．役員報酬における売上高総利益率と現金総利益率の違いについて

A．現金総利益率とは現金でどの程度稼いだのかを示している。

一般に、コンサル会社は３０％、大企業で２０％であるのに対し、当社では６％程度であり妥当と考える。

Q．増資について

将来２兆円規模のビジネスをするためには自己資本を４０００億円まで引き上げたい。

そのために、増資は実施する。

その際、希薄化の懸念があるが当社の場合、すぐには株を売らない第３社に引き受けていただくようにしている。

ちなみに当社はこれまで、時価発行増資をしたことはない。

【懇談会】

Q．（社長から）株式の平均取得単価は？

A．現在の株価よりも低い株主が多いようだった。

Q．（社長から）当社の株式を買ったきっかけは？

A．藤本さんのユーチューブを見た人が複数

Q．（社長から）個人金融資産２０００兆円のお金の流れを当社に引き込むには？

A．ログミーファイナンス、カビュー、ネット、動画等を駆使して会社をアピールしては？

Q．会計監査人の選定について

A．会計監査人は売り手市場。

大手の会計監査人のコストは５０００万円。

中堅・中小の中の選択肢は少なく、現在の形となった。

決議事項

・定款一部変更の件

・取締役３名選任の件

・監査役２名選任の件

・会計監査人選任の件

・取締役報酬限度額変更の件

拍手を持って、承認・可決されました。

株主総会＆懇親会雑感

美味しいお弁当、ごちそうさまでした。

気づきは以下の４点です。

・株主総会＆懇談会の理解度

一生懸命に話を聴きましたが、おそらく（間違えを含めて）理解度は半分くらい。

業界のこと、企業経営のこと、当社のことなどもっと勉強しないといけないと痛感。

そして、話の理解度が上がれば、自分の投資力そのものももっとアップすると感じました。

・社員の平均年齢

当社１１名の平均年齢は５１.３歳で比較的高齢だと思います。

けれども、懇談会には会場前後に若い社員が３名いました。

それにもかかわらず、平均年齢が高いというのはシニアのかたがいらっしゃるためだと推察します。

シニアになっても働ける会社は良い会社だと思いました。

・SBI HD北尾社長との共通点

SBIも株主総会やインフォメーションミーティングで当社と同じようなイベントを下記のように実施しています。

・２時間以上、北尾社長が語りまくる。

・”世のため人のため”を連呼する。

・書籍やサプリなどお土産が盛りだくさん。

当社社長と北尾社長はともに野村證券出身の社長。

販売力が強い会社で勤務されたことの反作用が、株主を大切にし”世のため人のため”に事業に注力することの原動力になっているのかもしれないと感じました。

・後継者について

当社の”田辺商店”的な面をリスクと捉える株主もいると思います。

けれども、北尾社長の流れを汲む人物であれば、あと２０年は精力的に事業に情熱を注げると思料します。

その間に、自然と懸念事項も解決するのでは？

後継者問題という将来の緊急事態に認知資源を割くのは時期尚早。

社長には今を大切にし、好きな仕事を好きなだけ打ち込んで企業価値向上に貢献していただきたいと感じました。

【懇談会前のお弁当】

【いただきます！】

⑵　２０２２年６月の株主総会

第１１回定時株主総会　２０２２年６月２５日（土）　ベルサール東京日本橋

クーラーボックスから冷えたお水を受付にていただきました。

会場は２０名程度で、若い株主が多かったです。

社長からの説明のポイントは以下の通り。

・自社株買い７億円、配当２億円としたが配当を重視することも含めて試行錯誤していく。

・ガイア盛岡の物件の売却を通じた銀行からの信用に獲得について。

・低コスト体制（１ヶ月３００万円）により少数精鋭の頭脳営業が可能となる（タクシーチケットではなく給与を高くすることの効果）。

・若手社員の入社とDNAを最大限に発動させる仕事について。

主な質疑応答

Q．株価低迷について

A．悔しい感情をぶつけてくれて嬉しい。

時間効率で考え株主の期待に沿えるよう努める。

Q．人材育成について

A．日本には資産１００億円の富裕層が１万人いる。

当社で５〜７年勤務後に独立してそのような富裕層の期待に応えられるような人材に育つことが理想。

一般に人は脳力の５％程度しか使用していない。

よって、知らないことを詰め込み、圧を掛け、化学反応を起こさせ（北斗の拳のように）DNAの最大発現を促すことが大切だと思う。

Q．パチンコホールの目利き力について

A．タクシードラーばーから地元のパチンコの歴史について聞いたり、自分で実際に”打った”感覚を重視している。

Q．決算発表の時期について

A．今後は午後３時から５時に実施する。

Q．今後の展開について

A．パチンコホールの改革についてコンサルフィーを頂けるようなビジネスも考える。

決議事項

・定款一部変更の件

・取締役３名専任の件

・会計監査法人専任の件

拍手を持って賛成・可決されました。

なお、会場の制約から１１半過ぎで散開となりましたが、まだまだ質問したい株主が沢山いたようです。

ちなみに、総会の締めくくりにおいて社長から

「株主総会の朝は明鏡止水の境地」

「欲の塊のような自分の物欲が無くなってきて、JALCOを純粋に良い会社にして恩返しをしたいようになってきた・・・」

「一緒にやっていこうぜ！」

などの力強い発言を聞くことができ、安心しました。

⑶　２０２１年６月の株主総会

第１０回定時株主総会　２０２１年６月２６日（土）　ベルサール東京日本橋

昨年に続き、２回目の参加です。

昨年も、マネックスHDとのダブルヘッダーでした。

会場で、子会社の売却に関する書類を頂きました。

スピード感をもって経営に当たっていると感じました。

■課題

・計画未達

・コーポレートガバナンス

・資金調達力の強化

・低コスト体制

・人材確保

質疑応答

Q．JALCOのクレジットについての考えは？

A．金融機関がJALCOの中身を理解したら２.４％の金利が２％下がって０.４％になることも可能。

利益が５０億円を超えたら金利は下がると予想。

自己資本８００億円以上、格付けの取得を目指す。

Q．取締役２名の所信表明をお願いします。

A．（社長から）取締役と執行役員の違いは、自分の城をもってリスクをとれる人かどうかで決まる。二人との付き合いは長く、危うく騙されるところを助けられたこともある。

（取締役から）夢・ビジョンを持つ社長とともにしっかりと頑張っていきたい！

Q．増資はやめてほしい。

A．これからの会社の成長を考えれば増資はやめられない。

現状の１４０億円の自己資本では天下は取れないから。

ただし、ファイナンスのやり方は考える（すぐに株式を売却しない人に売るなど）ことでけじめはつける。

IT便利グッズをつくり、キャッシュを出し続けられるようにしていく。

現在は一人当たり１.６憶円の利益だが、これを１０億円を目指す。

Ｑ．コロナ禍の影響は？

Ａ．ない。

ありとあらゆるダメになるパターンを想定して経営に当たっている。

不動産賃貸業については、家賃の遅れも値下げもしていない。

Q．クラウドファンディングの規制は今後強まるのか？

A．ソーシャルレンディング関連の社長の力量を考えると、規制はある程度強めたほうがいい。

安心して貸し出せる先はそんなには増えない。

Q．子会社売却の経緯は？

A．当社はコトを売る会社。子会社４７人はモノを売る意識が強く、自分の指導力の限界を感じたため売却に至った。

また、今後の会社の成長は１００億の剰余金をうまく回せるかにかかっている。総合格闘家が強くなるイメージに近い。

変な人の話を聞きに来る人を幸せにしたいという一念で頑張る！

⑷　株主還元　

配当

２０２３年３月期：６円

２０２２年３月期：２円

２０２１年３月期：２円

２０２０年３月期：無配　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

株主優待

３０００株以上の株主に対し、株数に応じたクオカード

自社株買い

７億円規模の自社株買いを実施

【２０２２年６月の株主総会で頂いた冷えたお茶】

３　株主としてのコメント

⑴　社長のトークについて

社長が語る夢、ビジョン、本音、現実のトークが魅力です。

「３年間、株価が上昇しないことについて、１日７回ぐらい考え続けている・・・。」

というような独特の言い回しも、他の社長にはない発言です。

また、他の株主の鋭いかつディープな質問も、投資家として参考になることが少なくありません。

ちょっとマニアックすぎるかもしれませんが、金融リテラシーを高める上で、毎年６月下旬の土曜日に行われる株主総会が楽しみです。

なお、収益性の高さやコロナ禍においても増収増益であることから今後の成長も楽しみな企業でもあります。

配当も出るようになりました。

株主優待もあります。

株価も低いところは買い増しを行い、長期で会社の成長をモニターしていきたいと思います。

⑵　自社株買いか配当か

利益剰余金の配当と自社株買いの割合について社長が言及していました。

社長が”３年株を保有してほしい”と株主に語りかけているので長期投資家に報いるという意味では良い方向性と思います。

ただし、自社株買いにはROEを高めるという効果もあります。

現在のJALCOのROEは６.５％（四季報）と低めであるので、自社株買いが減ることによるROEの低下が懸念されます。

ROEは収益性、回転率、財務レバレッジの積となるので、自社株買いが減少（財務レバレッジの低下）しても収益性や回転率でカバーできるような経営も期待します。

【２０２１年の株主総会会場で配られた水】

４　まとめ

JALCOについて述べてきました。

ユニークなビジネスモデルと社長のリーダーシップが特徴の会社です。

株価はイマイチですが、黒字体質にもなり配当も出るようになりました。

若い株主が土曜日の株主総会に多く参加し熱い議論を交わす光景を楽しみにしつつ株主を長期で続けたいと思います。

お読みいただき、ありがとうございました。　　　

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

#投資　＃株式　#株主総会　#資産形成　#資産運用　#JALCO

東急不動産HD【３２８９】について～創造した価値の出口戦略について

初投稿:2021.7.19、更新日:2022.1.9、2022.8.

こんにちは！

この記事は、東急不動産【３２８９】に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

なお、２０２２年６月の株主総会の内容を追記し、記事をアップデートしています（更新か所は青字です）。

・”創造性”という強みの活かし方（東急ハンズの事業売却）

・他の不動産会社との比較

【ソフトバンクの本社　東京ポートシティ竹芝オフィスタワー by 東急不動産】

【目次】 

１　東急不動産について

⑴　会社概要

東急系の総合不動産大手企業です。

総資産２.６兆円、売上高９８９０億円、時価総額５３４８億円の事業規模。

PBRは０.８２倍と投資家からは厳しい評価。

ただし、株価は緩やかな上昇トレンドを継続しています。

四季報では不動産（非住宅）の業種に区分されており、時価総額順位は６／５７となっています。

創造性に重点をおいていることと、不動産業については珍しくDXに積極的なのが当社の特徴と考えています。

経営理念等

●長期ビジョン「GROUP VISION 2030」　WE ARE GREEN

・ありたい姿

価値を創造し続ける企業グループへ

・社会との約束

私たちはあらゆるステークホルダーの満足度の総和が企業価値になると考えます

・創業精神

「挑戦するDNA」

●中期経営計画２０２５

アフターコロナの再成長に向けた稼ぐ力と効率性の向上

・生産性向上・効率的投資による利益率改善

・顧客体験価値向上による収益増加・事業機会拡大

・ビジネスモデル変革による事業価値最大化

セグメント

都市事業：３２.７％

住宅事業：１５.７％

管理事業：１９.８％

仲介事業：１３.８％

ウエルネス事業：９.４％

ハンズ事業：６.８％

次世代・関連事業：１.８％

↓

●都市開発型事業：魅力ある街と暮らしを創造

●戦略投資事業：次世代のインフラを構築

●管理運営事業：お客様に感動体験を提供

●不動産流通事業：健全なストック社会を牽引

セグメントが４つに集約されバランスが良くなったと考えます。

また、子会社を列挙すると

●東急不動産：開発

●東急コミュニティー：マンション管理

●東急リバブル：不動産の仲介・売買

●東急住宅リース：賃貸経営

●学生情報センター：学生用住宅事業

となっており、開発→管理・運営→改修・流通など幅広い事業領域を有していることが分かります。

⑵　株主になったきっかけ

渋谷の街を久しぶりに歩いた際、近代的なビルが増え、街全体が著しく発展していることから、応援するつもりで最近株主になりました。 

⑶　２０２２年３月期の経営分析

収益性

・売上高総利益率：２０％

・売上高営業利益率：８％

収益性が高いとは言えませんが、営業利益率が前期より２％向上している点は評価できます。

安全性

・流動比率（２００％以上が望ましい）：２３６％

・自己資本比率（３０％以上が望ましい）２４％

短期的には問題ありませんが、自己資本比率の低さから中・長期的には懸念が残ります。

ただし、「前期と数値の顕著な変化がみられないこと」及び「ビデオによる事業報告の中でも数値を出して報告」していたことから、会社としては現在の安全性についてあまり問題視していないのかもしれません。

効率性

・有形固定資産回転率：０.９

前期より向上しています。

三井不動産（０.３７）や三菱地所（０.３１）と比較しても有形固定資産については効率的な経営がなされていると考えます。

⑷　２０２１年３月期の経営分析

収益性

・売上高営業利益率：６％

　芳しくありません。

　ちなみに、三菱地所は１９％、住友不動産は１０％であり、見劣りがします。

安全性

・流動比率（２００％以上が望ましい）：２５２％

・負債比率（１００％以下が望ましい）：３３６％

・自己資本比率（３０％以上が望ましい）：２３％

流動比率以外は、あまりよろしくない数値です。

負債に大きく依存していることが分かります。

効率性

・有形固定資産回転率：０.７７

一見低いようにも見えます。

けれども、三菱地所も三井不動産も１.０以下であることを考えれば、売上高に比べて高い有形固定資産をもつのが業界のスタンダードなのかもしれません。

【株主総会の会場となったセルリアンタワー東急ホテル】 

２　株主総会等

⑴　２０２２年６月の株主総会

第９回定時株主総会　２０２２年６月２８日（火）　セルリアンタワー東急ホテル

ライブ配信を視聴しました。

ビデオによる事業報告に続いて社長のプレゼンとなりました。

業績のV字回復や東急ハンズの事業譲渡などが言及されていました。

また、対処すべき課題に対して中期経営計画を踏まえた価値創造、環境経営などが強調されていました。

主な質疑応答

【事前】

Q．東急ハンズの事業譲渡について

A．カインズとの価値観の親和性や東急ハンズの高いポテンシャルを活かすことを考えた結果、事業譲渡が最適であると判断した。

【会場】

Q．東急ハンズ関連の株主優待について

A．廃止となった。

Q．住宅産業に関する東急コミュニティ、東急住宅リース等のサービスは不十分。

A．ご指摘を謙虚に受け止め改善に努める。

Q．東急コミュニティのマンション管理（領収書の発行）について

A．契約上困難。

Q．海外事業について

A．現在は米国・アジアにおいて住宅中心に事業展開しているが、提案されたホテル事業についても検討する。

Q．メタバースの活用について

A．NFT（価値の証明）の重要性を認識しており検討中である。

Q．マンションの格付けへの取り組みについて

A．非常に重要な制度と考えており、どうすればポイントアップに結びつくのかについて社員とともに同じ価値観や問題意識を共有して取り組んでいく（「我孫子ビレジ」は竣工後４０年経過しても入居率９５％）。

Q．東急コミュニティとコミュニティの合併効果について

A．業務の効率化や管理の標準化による効果が期待される。

Q．マンションの供給について

A．首都圏の分譲マンションは３万戸が予定されており、当社は千数百個。

徐々に供給数を増やしていく。

Q．セグメントについて

A．東急不動産、東急コミュニティ、東急リバブルが一体となって事業を展開していく。

Q．東急百貨店の建て替えについて

A．東急電鉄が実施しており当社は直接関与していない。

Q．株価の低迷について

A．業績がV字回復したので上がってほしい気持ちはある。

中期経営計画をしっかりと達成し、配当を上げることで株価上昇に努める。

Q．東急スポーツオアシスの掲示板設置について

A．顧客とのコミュニケーションは店舗を通じて行っていく。

【ネット】

Q．中期経営計画（グレーター渋谷２.０）達成後の渋谷の街について

A．働く、遊ぶ、くらすことについての持続可能性が高まる。

決議事項

・剰余金の処分について

・定款一部変更について

・取締役１３名選任について

・補欠監査役１名選任について

拍手を持って賛成・可決されました。

最後に新任者の紹介があり、拍手を送られていました。

株主総会雑感

昨年同様、東急のマンション利用者によるクレームが多かったように思います。

ただし、昨年よりはスマートに対応していたと思います。

また、クレーム以外でマンションの格付けの話や渋谷の将来についての質問は良かったと思います。

あと、質問に答える担当役員の回答内容や態度については改善の余地が大きいと感じました。

⑵　２０２１年６月の株主総会

第８回定時株主総会　２０２１年６月２５日（金）セルリアンタワー東急ホテル

配信で見ました。

事業概要の中で、

GROUP VISION 2030「価値を創造し続ける企業グループへ」、We Are Green

などの説明がありました。

今のところビジョンには数値目標は入ってなさそうです。

課題としては、コロナ収束に時間要することを前提に、新しい生活様式に対応していくことが掲げられていました。

質疑応答

（事前の質問）

Q．株価対策、株主還元は？

A．長期ビジョンを頑張る。

　　配当性向は２５％→３０％、将来は自社株買いも考えている。

Q．役員の数が多いのでは？

A．幅広い事業領域を有しておりガバナンスの観点から（現状の役員数が）必要。

（会場からの質問）

Q．東急コミュニティにマンション管理を月７００万円で依頼しているが、その内訳について情報開示できるよう社内規定を改定してほしい。

A．検討する。

Q．東急スポーツクラブのオアシスについてシステムが使いずらいし、掲示板に質問しても無回答である。

A．改善する。

Q．マンション管理の中の工事の提案の中に、発がん性物質の影響のあるものがあった。

A．そのような提案は無いと考えるが、気を付ける。

Q．東急スポーツクラブのオアシスの週４日の使用制限やお得なキャンペーンはやめた方が良い。

A．貴重な意見として承る。

Q．質問に対して「検討します。」と回答を保留し結局答えないのは東急不動産のお家芸か？東急コミュニティの理事会にオブザーバーとして参加しただけなのに理事の女性からひどい扱いを受けた。

A．検討します。

Q．東急コミュニティの受付担当者が中国人で、コミュニケーションが取れなかった。

A．検討します。

Q．ライブ配信より再配信を希望します。

A．そのように実施していく。

⑶　株主還元　

配当

一株当たり１６円（3年連続）。

利回りは２.５％以上

配当性向は３８.４％

安定した配当政策を継続維持する方針とのことです。

株主優待　

３月、９月末の株主に対して

・優待券（ホテル宿泊、スポーツ、買物など）　　

また、500株以上保有で３年以上の長期株主に対して

・カタログギフト　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【豊洲で建築中のブランズタワー豊洲】 

３　株主としてのコメント

⑴ 　株主総会におけるクレームの多さについて

 初めて株主総会の様子をライブで見ました。

株主からのクレームが多いことに驚きました。

他の総合不動産会社と比較してもこれほどのクレームは珍しいと思います。

この原因について考えてみました。

・会社側の要因

セグメントが７つに区分されていて、責任の所在（事業別売上高）が明確になっています。

クレームが多かった東急コミュニティが属する管理事業部は、売上高第２位という稼ぎ頭。

収益向上へのプレッシャーが背景にあったのかもしれません。

ちなみに、三菱地所（セグメント６つ、ただしコマーシャル不動産事業が５４.４％）や三井不動産（セグメント４つ）にはこのような管理部門単独のセグメントは見当たりませんでした。

・住民側の要因

資産運用は、分散投資が基本とよく言われます。

これに対して、不動産を購入した人は不動産一極集中という資産運用になります。

そうなると、自分の資産たる不動産の価値に敏感にならざるを得ません。

そういった、入居者株主の不動産の価値に対する高い意識がクレームにも影響しているように感じました。

・悪循環を断つ

収益の柱たる管理事業と資産に敏感な入居者とのコミュニケーション・エラーが現状では相当蓄積しているように感じました。

株主の言う、「質問を保留にして答えない」ということが本当であれば、言語道断です。

一方、渋谷の街が大規模改修を経て発展し続けているのは、東急と渋谷区と住民の関係がうまくいっているからと報じられています。

東急グループ全体としてのコミュニケーションについてのノウハウを共有しつつ、信頼関係を改善し、「価値を創造し続ける」ことを期待します。 

⑵ 　他の不動産会社（ヒューリック）との比較

他の不動産会社としてヒューリックを取り上げました。

それは、

・複数単位株主への株主優待

・ホテル事業を傘下にもつ（東急ステイVSふふ・ゲートホテル）

・渋谷を重要拠点としている（ヒューリックは銀座、渋谷、新宿、浅草が重点地域）

という共通点があることが理由です。

また、ヒューリックのが経営する”ふふ”というホテルと今年、２２年を考慮したりしています。

比較項目は下記の４点です。

■売上

東急：約９千億円

ヒューリック：約３千５百億円

■従業員(連結)

東急不動産：２万３千人以上

ヒューリック：約１５００人以上

■ROE（自己資本利益率）

東急不動産：３.７％

ヒューリック：１３.４％

■時価総額

東急不動産：約４千７百億円

ヒューリック：約８千３百億円

上記４項目から分かることは何か？

売上は東急が大きいですが、従業員数を見ても明らかなようにヒューリックの方が少数精鋭で生産性が高く、株主の資本を効率的に活かしています。

ROEでも１０％近く差がついています。

したがって投資家の評価はヒューリックの方が高く時価総額が東急不動産の２倍近くとなっています。

では、東急不動産の生産性を上げるにはどうしたら良いのでしょうか？

⑶　東急ハンズの売却について

東急不動産は「挑戦するDNA」を重視し、価値を創造する企業グループです。

株主通信でも、グループ競争型社内ベンチャー制度「STEP」からの事業化案件としてTQコネクト（株）の設立が紹介されていました。

でも、創造した価値をどのようにしていくのかが分かりにくかったと思います。

その意味で、２０２０年の年末の東急ハンズの売却は投資家にとって良いメッセージだと考えます。

理由は、収益の改善だけではありません。

いろいろな会社を創造する会社において、社外の方が伸びる会社については事業譲渡という”出口戦略”に通じると考えるからです。

その意味で、第２、第３の東急ハンズの出現とROEの向上を期待します。

【ほぼ完成したブランズタワー豊洲】

４　まとめ

「価値を創造し続ける企業グループ」としての東急不動産について述べてきました。

創造した価値に対しては、消費者の動向、時流、社内外の状況等によってグループ外の方が伸びる場合もあると思います。

そのような時には、東急ハンズのように事業譲渡する方が、そこで働く従業員、収益が改善する会社、業務の更なる効率化を望む投資家、そして社会全体にとっても良いと考えます。

東急不動産が、創造した価値をどう活かすのかについて引き続き着目して行きたいと思います。

また、ヒューリックとの比較において現状、効率性において見劣りがしている点を指摘しました。

けれどもDXに注力していくということなので、I CTの力で効率性の飛躍的な向上もありうるかもしれません。

不動産会社間の異なる経営方針がどのような結果をもたらすのかについても、長い時間軸で追い続けていきたいと思います。

 お読みいただき、ありがとうございました。　　　

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

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車の売却

こんにちは！

今日は先月愛車を売却したのでその時の様子を記事にしました。

【APIT（オートバックス）＠東雲】

■経緯

車種はトヨタのミニバン、走行距離１５万キロ超、保有２０年超です。

最近、経年劣化が著しくラジエター交換（９万円）を機に、車検までに売却することを決定しました。

なお、下取りにしなかったのは次はカーシェアをしようと考えていたためです。 

■情報収集

YouTube「車売却」に関する動画を検索してポイントを押さえました。

・ネットの一括査定はやめた方がいい

・オートバックスやビックモーターズ大手７社の中で決めるのが無難。

２０年目の車だったので相見積をしてもそんなに価格は変わらないと考え、メンテでお世話になっていたオートバックスに売却候補を絞りました。

 【APIT（オートバックス）の店内】

■オートバックスとの事前調整

事前調整で売却時に用意するものとして

・実印

・車検証

・印鑑証明書：２００円

・戸籍謄本の附票の写し（車検証と現住所が異なる場合）：３００円

が必要とのことでした。

料金はマイナンバーカードを用いた時のものです。

戸籍の住所と現住所が異なっていたため、コンビニの端末で他府県との役所との”連結”手続きを実施し完了までに1週間程要しました。

また、税金の戻りを考えると、25日頃までに車のチェック＆手続きを完了することが望ましいとのアドバイスをもらいました。

なお、ワックスなど不要なモノはそのまま車内に入れておいても良いとのことでした。

■売却代金

リサイクル料込みで３８,０００円でした。

比較的人気のあるトヨタのミニバンだったので２０年経っても値段が付いたと説明を受けました。

また、車の状況は、あちこちに小さな油漏れ等がみられたとのことでした。

事前に３万円から５万円の範囲と聞いていましたので、そのまま承諾。

ちなみに、この車、この先地球上のどこかをまた走り続ける可能性があるとのことでした。

ちょっと、うれしかったです。

■税金

車を売却した翌月半ばには税金が戻ってきました。

予想以上に早かったです。

都税還付金は３４,１００円 でした（６月売却）。

【税金の戻し】

■駐車場の契約解除

月極駐車場でしたので1か月前に契約解除の通知をしました。

契約解除は問題なかったのですが、口座引き落としが間に合わなかったため、駐車料金を返金するための口座を通知する手続きを郵送で行いました。

５月に手続きをして６月いっぱいで駐車場契約を終了したのに、７月の駐車料金が払い戻されるのは７月下旬というのは、ピットデザイン、ちょっと遅すぎます。

今回の売却でいちばん気になったのはこの駐車場の契約解除でした。

■売却したいまは？

売却した車については２０年以上も無事故でした。

感謝しかありません。

今は、オリックスのカーシェアを利用しています。

使い慣れれば便利だと思います。

基本料金は月８４０円であとは使用状況によります。

いままで、車の維持コストが年間５０万円近くかかっていたことを考えると大幅なコスト削減です。

お金と上手にやっていくのは

・収入を増やす

・支出を抑える

・運用利回りを上げる

の３点がポイント。

その意味で、車の維持費削減を上手にやれてホッとしています。

ちなみに、オリックスの株主でもあるのでカーシェアでも優待をめいっぱい効かせております。

おつきあいいただき、ありがとうございました。

＃車　#売却　#オートバックス　#税金　#駐車料金　#リサイクル料

アンリ・シャル・パンティエのガトー・キュイ・アンサンブル

こんにちは！

オリックスからのふるさと優待（Bコース）が昨日、届きました。

兵庫県から、アンリ・シャル・パンティエのガトー・キュイ・アンサンブルです。

スイーツ好きの娘が頼んだものです。

どれを食べても美味しい！

家族で、数種類のスイーツを食べながらそれぞれの好みについてワイワイガヤガヤするのも楽しいです。

ふるさと優待は家族全員で４つ頼んでいます。

他の優待についてもアップしていきたいと思います。

おつきあいいただき、ありがとうございました。

#株式　#株主優待　#オリックス　#ふるさと優待　#アンリ・シャル・パンティエ　#スイーツ