初投稿:2021.7.19、更新日:2022.1.9、2022.8.
こんにちは！
この記事は、東急不動産【３２８９】に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。
なお、２０２２年６月の株主総会の内容を追記し、記事をアップデートしています（更新か所は青字です）。
・”創造性”という強みの活かし方（東急ハンズの事業売却）
・他の不動産会社との比較
【ソフトバンクの本社 東京ポートシティ竹芝オフィスタワー by 東急不動産】
【目次】
１ 東急不動産について
⑴ 会社概要
東急系の総合不動産大手企業です。
総資産２.６兆円、売上高９８９０億円、時価総額５３４８億円の事業規模。
PBRは０.８２倍と投資家からは厳しい評価。
ただし、株価は緩やかな上昇トレンドを継続しています。
四季報では不動産（非住宅）の業種に区分されており、時価総額順位は６／５７となっています。
創造性に重点をおいていることと、不動産業については珍しくDXに積極的なのが当社の特徴と考えています。
経営理念等
●長期ビジョン「GROUP VISION 2030」 WE ARE GREEN
・ありたい姿
価値を創造し続ける企業グループへ
・社会との約束
私たちはあらゆるステークホルダーの満足度の総和が企業価値になると考えます
・創業精神
「挑戦するDNA」
●中期経営計画２０２５
アフターコロナの再成長に向けた稼ぐ力と効率性の向上
・生産性向上・効率的投資による利益率改善
・顧客体験価値向上による収益増加・事業機会拡大
・ビジネスモデル変革による事業価値最大化
セグメント
都市事業：３２.７％
住宅事業：１５.７％
管理事業：１９.８％
仲介事業：１３.８％
ウエルネス事業：９.４％
ハンズ事業：６.８％
次世代・関連事業：１.８％
↓
●都市開発型事業：魅力ある街と暮らしを創造
●戦略投資事業：次世代のインフラを構築
●管理運営事業：お客様に感動体験を提供
●不動産流通事業：健全なストック社会を牽引
セグメントが４つに集約されバランスが良くなったと考えます。
また、子会社を列挙すると
●東急不動産：開発
●東急コミュニティー：マンション管理
●東急リバブル：不動産の仲介・売買
●東急住宅リース：賃貸経営
●学生情報センター：学生用住宅事業
となっており、開発→管理・運営→改修・流通など幅広い事業領域を有していることが分かります。
⑵ 株主になったきっかけ
渋谷の街を久しぶりに歩いた際、近代的なビルが増え、街全体が著しく発展していることから、応援するつもりで最近株主になりました。
⑶ ２０２２年３月期の経営分析
収益性
・売上高総利益率：２０％
・売上高営業利益率：８％
収益性が高いとは言えませんが、営業利益率が前期より２％向上している点は評価できます。
安全性
・流動比率（２００％以上が望ましい）：２３６％
・自己資本比率（３０％以上が望ましい）２４％
短期的には問題ありませんが、自己資本比率の低さから中・長期的には懸念が残ります。
ただし、「前期と数値の顕著な変化がみられないこと」及び「ビデオによる事業報告の中でも数値を出して報告」していたことから、会社としては現在の安全性についてあまり問題視していないのかもしれません。
効率性
・有形固定資産回転率：０.９
前期より向上しています。
三井不動産（０.３７）や三菱地所（０.３１）と比較しても有形固定資産については効率的な経営がなされていると考えます。
⑷ ２０２１年３月期の経営分析
収益性
・売上高営業利益率：６％
芳しくありません。
ちなみに、三菱地所は１９％、住友不動産は１０％であり、見劣りがします。
安全性
・流動比率（２００％以上が望ましい）：２５２％
・負債比率（１００％以下が望ましい）：３３６％
・自己資本比率（３０％以上が望ましい）：２３％
流動比率以外は、あまりよろしくない数値です。
負債に大きく依存していることが分かります。
効率性
・有形固定資産回転率：０.７７
一見低いようにも見えます。
けれども、三菱地所も三井不動産も１.０以下であることを考えれば、売上高に比べて高い有形固定資産をもつのが業界のスタンダードなのかもしれません。
２ 株主総会等
⑴ ２０２２年６月の株主総会
第９回定時株主総会 ２０２２年６月２８日（火） セルリアンタワー東急ホテル
ライブ配信を視聴しました。
ビデオによる事業報告に続いて社長のプレゼンとなりました。
業績のV字回復や東急ハンズの事業譲渡などが言及されていました。
また、対処すべき課題に対して中期経営計画を踏まえた価値創造、環境経営などが強調されていました。
主な質疑応答
【事前】
Q．東急ハンズの事業譲渡について
A．カインズとの価値観の親和性や東急ハンズの高いポテンシャルを活かすことを考えた結果、事業譲渡が最適であると判断した。
【会場】
A．廃止となった。
Q．住宅産業に関する東急コミュニティ、東急住宅リース等のサービスは不十分。
A．ご指摘を謙虚に受け止め改善に努める。
Q．東急コミュニティのマンション管理（領収書の発行）について
A．契約上困難。
Q．海外事業について
A．現在は米国・アジアにおいて住宅中心に事業展開しているが、提案されたホテル事業についても検討する。
Q．メタバースの活用について
A．NFT（価値の証明）の重要性を認識しており検討中である。
Q．マンションの格付けへの取り組みについて
A．非常に重要な制度と考えており、どうすればポイントアップに結びつくのかについて社員とともに同じ価値観や問題意識を共有して取り組んでいく（「我孫子ビレジ」は竣工後４０年経過しても入居率９５％）。
Q．東急コミュニティとコミュニティの合併効果について
A．業務の効率化や管理の標準化による効果が期待される。
Q．マンションの供給について
A．首都圏の分譲マンションは３万戸が予定されており、当社は千数百個。
徐々に供給数を増やしていく。
Q．セグメントについて
A．東急不動産、東急コミュニティ、東急リバブルが一体となって事業を展開していく。
Q．東急百貨店の建て替えについて
A．東急電鉄が実施しており当社は直接関与していない。
Q．株価の低迷について
A．業績がV字回復したので上がってほしい気持ちはある。
中期経営計画をしっかりと達成し、配当を上げることで株価上昇に努める。
Q．東急スポーツオアシスの掲示板設置について
A．顧客とのコミュニケーションは店舗を通じて行っていく。
【ネット】
Q．中期経営計画（グレーター渋谷２.０）達成後の渋谷の街について
A．働く、遊ぶ、くらすことについての持続可能性が高まる。
決議事項
・剰余金の処分について
・定款一部変更について
・取締役１３名選任について
・補欠監査役１名選任について
拍手を持って賛成・可決されました。
最後に新任者の紹介があり、拍手を送られていました。
株主総会雑感
昨年同様、東急のマンション利用者によるクレームが多かったように思います。
ただし、昨年よりはスマートに対応していたと思います。
また、クレーム以外でマンションの格付けの話や渋谷の将来についての質問は良かったと思います。
あと、質問に答える担当役員の回答内容や態度については改善の余地が大きいと感じました。
⑵ ２０２１年６月の株主総会
第８回定時株主総会 ２０２１年６月２５日（金）セルリアンタワー東急ホテル
配信で見ました。
事業概要の中で、
GROUP VISION 2030「価値を創造し続ける企業グループへ」、We Are Green
などの説明がありました。
今のところビジョンには数値目標は入ってなさそうです。
課題としては、コロナ収束に時間要することを前提に、新しい生活様式に対応していくことが掲げられていました。
質疑応答
（事前の質問）
Q．株価対策、株主還元は？
A．長期ビジョンを頑張る。
配当性向は２５％→３０％、将来は自社株買いも考えている。
Q．役員の数が多いのでは？
A．幅広い事業領域を有しておりガバナンスの観点から（現状の役員数が）必要。
（会場からの質問）
Q．東急コミュニティにマンション管理を月７００万円で依頼しているが、その内訳について情報開示できるよう社内規定を改定してほしい。
A．検討する。
Q．東急スポーツクラブのオアシスについてシステムが使いずらいし、掲示板に質問しても無回答である。
A．改善する。
Q．マンション管理の中の工事の提案の中に、発がん性物質の影響のあるものがあった。
A．そのような提案は無いと考えるが、気を付ける。
Q．東急スポーツクラブのオアシスの週４日の使用制限やお得なキャンペーンはやめた方が良い。
A．貴重な意見として承る。
Q．質問に対して「検討します。」と回答を保留し結局答えないのは東急不動産のお家芸か？東急コミュニティの理事会にオブザーバーとして参加しただけなのに理事の女性からひどい扱いを受けた。
A．検討します。
Q．東急コミュニティの受付担当者が中国人で、コミュニケーションが取れなかった。
A．検討します。
Q．ライブ配信より再配信を希望します。
A．そのように実施していく。
⑶ 株主還元
配当
一株当たり１６円（3年連続）。
利回りは２.５％以上
配当性向は３８.４％
安定した配当政策を継続維持する方針とのことです。
株主優待
３月、９月末の株主に対して
・優待券（ホテル宿泊、スポーツ、買物など）
また、500株以上保有で３年以上の長期株主に対して
・カタログギフト
３ 株主としてのコメント
⑴ 株主総会におけるクレームの多さについて
初めて株主総会の様子をライブで見ました。
株主からのクレームが多いことに驚きました。
他の総合不動産会社と比較してもこれほどのクレームは珍しいと思います。
この原因について考えてみました。
・会社側の要因
セグメントが７つに区分されていて、責任の所在（事業別売上高）が明確になっています。
クレームが多かった東急コミュニティが属する管理事業部は、売上高第２位という稼ぎ頭。
収益向上へのプレッシャーが背景にあったのかもしれません。
ちなみに、三菱地所（セグメント６つ、ただしコマーシャル不動産事業が５４.４％）や三井不動産（セグメント４つ）にはこのような管理部門単独のセグメントは見当たりませんでした。
・住民側の要因
資産運用は、分散投資が基本とよく言われます。
これに対して、不動産を購入した人は不動産一極集中という資産運用になります。
そうなると、自分の資産たる不動産の価値に敏感にならざるを得ません。
そういった、入居者株主の不動産の価値に対する高い意識がクレームにも影響しているように感じました。
・悪循環を断つ
収益の柱たる管理事業と資産に敏感な入居者とのコミュニケーション・エラーが現状では相当蓄積しているように感じました。
株主の言う、「質問を保留にして答えない」ということが本当であれば、言語道断です。
一方、渋谷の街が大規模改修を経て発展し続けているのは、東急と渋谷区と住民の関係がうまくいっているからと報じられています。
東急グループ全体としてのコミュニケーションについてのノウハウを共有しつつ、信頼関係を改善し、「価値を創造し続ける」ことを期待します。
⑵ 他の不動産会社（ヒューリック）との比較
他の不動産会社としてヒューリックを取り上げました。
それは、
・複数単位株主への株主優待
・ホテル事業を傘下にもつ（東急ステイVSふふ・ゲートホテル）
・渋谷を重要拠点としている（ヒューリックは銀座、渋谷、新宿、浅草が重点地域）
という共通点があることが理由です。
また、ヒューリックのが経営する”ふふ”というホテルと今年、２２年を考慮したりしています。
比較項目は下記の４点です。
■売上
東急：約９千億円
ヒューリック：約３千５百億円
■従業員(連結)
東急不動産：２万３千人以上
ヒューリック：約１５００人以上
東急不動産：３.７％
ヒューリック：１３.４％
■時価総額
東急不動産：約４千７百億円
ヒューリック：約８千３百億円
上記４項目から分かることは何か？
売上は東急が大きいですが、従業員数を見ても明らかなようにヒューリックの方が少数精鋭で生産性が高く、株主の資本を効率的に活かしています。
ROEでも１０％近く差がついています。
したがって投資家の評価はヒューリックの方が高く時価総額が東急不動産の２倍近くとなっています。
では、東急不動産の生産性を上げるにはどうしたら良いのでしょうか？
⑶ 東急ハンズの売却について
東急不動産は「挑戦するDNA」を重視し、価値を創造する企業グループです。
株主通信でも、グループ競争型社内ベンチャー制度「STEP」からの事業化案件としてTQコネクト（株）の設立が紹介されていました。
でも、創造した価値をどのようにしていくのかが分かりにくかったと思います。
その意味で、２０２０年の年末の東急ハンズの売却は投資家にとって良いメッセージだと考えます。
理由は、収益の改善だけではありません。
いろいろな会社を創造する会社において、社外の方が伸びる会社については事業譲渡という”出口戦略”に通じると考えるからです。
その意味で、第２、第３の東急ハンズの出現とROEの向上を期待します。
【ほぼ完成したブランズタワー豊洲】
４ まとめ
「価値を創造し続ける企業グループ」としての東急不動産について述べてきました。
創造した価値に対しては、消費者の動向、時流、社内外の状況等によってグループ外の方が伸びる場合もあると思います。
そのような時には、東急ハンズのように事業譲渡する方が、そこで働く従業員、収益が改善する会社、業務の更なる効率化を望む投資家、そして社会全体にとっても良いと考えます。
東急不動産が、創造した価値をどう活かすのかについて引き続き着目して行きたいと思います。
また、ヒューリックとの比較において現状、効率性において見劣りがしている点を指摘しました。
けれどもDXに注力していくということなので、I CTの力で効率性の飛躍的な向上もありうるかもしれません。
不動産会社間の異なる経営方針がどのような結果をもたらすのかについても、長い時間軸で追い続けていきたいと思います。
お読みいただき、ありがとうございました。
※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。
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