こげぱんの資産運用

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東急不動産HD【3289】について~創造した価値の出口戦略について

初投稿:2021.7.19、更新日:2022.1.9

こんにちは!

この記事は、東急不動産(3289)に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。

中間期の株主通信が届いたことと、東急ハンズの売却の話があったことを受け、内容を更新しています(青字が更新箇所です)。

株主総会でのマンション管理についてのクレームの多さ

・他の不動産会社との比較

ソフトバンクの本社 東京ポートシティ竹芝オフィスタワー by 東急不動産

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【目次】 

1 東急不動産について

⑴ 会社概要

会社四季報から、

東急系の総合不動産大手で、ビル賃貸が利益柱、リゾート開発から東急ハンズまで業容多様

とあります。

都市事業や住宅事業は予想していましたが、東急ハンズまで子会社とは意外でした。

■セグメント(事業別売上高)

都市事業:32.7%

住宅事業:15.7%

管理事業:19.8%

仲介事業:13.8%

ウエルネス事業:9.4%

ハンズ事業:6.8%

次世代・関連事業:1.8%

都市開発型事業:魅力ある街と暮らしを創造

戦略投資事業:次世代のインフラを構築

管理運営事業:お客様に感動体験を提供

不動産流通事業:健全なストック社会を牽引

セグメントが4つに集約されバランスが良くなったと考えます。

⑵ 株主になったきっかけ

渋谷の街を久しぶりに歩いた際、近代的なビルが増え、街全体が著しく発展していることから、応援するつもりで最近株主になりました。 

⑶ 経営分析

■収益性

売上高営業利益率:6%

 芳しくありません。

 ちなみに、三菱地所は19%、住友不動産は10%であり、見劣りがします。

■安全性

流動比率(200%以上が望ましい):252%

・負債比率(100%以下が望ましい):336%

自己資本比率(30%以上が望ましい):23%

流動比率以外は、あまりよろしくない数値です。

負債に大きく依存していることが分かります。

■効率性

・有形固定資産回転率:0.77

一見低いようにも見えます。

けれども、三菱地所三井不動産も1.0以下であることを考えれば、売上高に比べて高い有形固定資産をもつのが業界のスタンダードなのかもしれません。

株主総会の会場となったセルリアンタワー東急ホテル】 

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2 株主総会

⑴ 株主総会

第8回定時株主総会 2021年6月25日(金)セルリアンタワー東急ホテル

配信で見ました。

事業概要の中で、

GROUP VISION 2030「価値を創造し続ける企業グループへ」、We Are Green

などの説明がありました。

今のところビジョンには数値目標は入ってなさそうです。

課題としては、コロナ収束に時間要することを前提に、新しい生活様式に対応していくことが掲げられていました。

■質疑応答

(事前の質問)

Q.株価対策、株主還元は?

A.長期ビジョンを頑張る。

  配当性向は25%→30%、将来は自社株買いも考えている。

Q.役員の数が多いのでは?

A.幅広い事業領域を有しておりガバナンスの観点から(現状の役員数が)必要。

(会場からの質問)

Q.東急コミュニティにマンション管理を月700万円で依頼しているが、その内訳について情報開示できるよう社内規定を改定してほしい。

A.検討する。

Q.東急スポーツクラブのオアシスについてシステムが使いずらいし、掲示板に質問しても無回答である。

A.改善する。

Q.マンション管理の中の工事の提案の中に、発がん性物質の影響のあるものがあった。

A.そのような提案は無いと考えるが、気を付ける。

Q.東急スポーツクラブのオアシスの週4日の使用制限やお得なキャンペーンはやめた方が良い。

A.貴重な意見として承る。

Q.質問に対して「検討します。」と回答を保留し結局答えないのは東急不動産お家芸か?東急コミュニティの理事会にオブザーバーとして参加しただけなのに理事の女性からひどい扱いを受けた。

A.検討します。

Q.東急コミュニティの受付担当者が中国人で、コミュニケーションが取れなかった。

A.検討します。

Q.ライブ配信より再配信を希望します。

A.そのように実施していく。

⑵ 株主還元 

■配当

一株当たり16円(3年連続)。

利回りは2.5%以上

配当性向は38.4%

安定した配当政策を継続維持する方針とのことです。

株主優待 

3月、9月末の株主に対して

・優待券(ホテル宿泊、スポーツ、買物など)  

また、500株以上保有で3年以上の長期株主に対して

・カタログギフト                    

豊洲で建築中のブランズタワー豊洲】 

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3 株主としてのコメント

⑴  株主総会におけるクレームの多さについて

 初めて株主総会の様子をライブで見ました。

株主からのクレームが多いことに驚きました。

他の総合不動産会社と比較してもこれほどのクレームは珍しいと思います。

この原因について考えてみました。

・会社側の要因

セグメントが7つに区分されていて、責任の所在(事業別売上高)が明確になっています。

クレームが多かった東急コミュニティが属する管理事業部は、売上高第2位という稼ぎ頭。

収益向上へのプレッシャーが背景にあったのかもしれません。

ちなみに、三菱地所(セグメント6つ、ただしコマーシャル不動産事業が54.4%)や三井不動産(セグメント4つ)にはこのような管理部門単独のセグメントは見当たりませんでした。

・住民側の要因

資産運用は、分散投資が基本とよく言われます。

これに対して、不動産を購入した人は不動産一極集中という資産運用になります。

そうなると、自分の資産たる不動産の価値に敏感にならざるを得ません。

そういった、入居者株主の不動産の価値に対する高い意識がクレームにも影響しているように感じました。

・悪循環を断つ

収益の柱たる管理事業と資産に敏感な入居者とのコミュニケーション・エラーが現状では相当蓄積しているように感じました。

株主の言う、「質問を保留にして答えない」ということが本当であれば、言語道断です。

一方、渋谷の街が大規模改修を経て発展し続けているのは、東急と渋谷区と住民の関係がうまくいっているからと報じられています。

東急グループ全体としてのコミュニケーションについてのノウハウを共有しつつ、信頼関係を改善し、「価値を創造し続ける」ことを期待します。 

⑵  他の不動産会社(ヒューリック)との比較

他の不動産会社としてヒューリックを取り上げました。

それは、

・複数単位株主への株主優待

・ホテル事業を傘下にもつ(東急ステイVSふふ、ゲートホテル)

・渋谷を重要拠点としている(ヒューリックは銀座、渋谷、新宿、浅草が重点地域)

という共通点があることが理由です。

また、ヒューリックのが経営する”ふふ”というホテルと今年、22年を考慮したりしています。

比較項目は下記の4点です。

■売上

東急:約9千億円

ヒューリック:約3千5百億円

■従業員(連結)

東急不動産:2万3千人以上

ヒューリック:約1500人以上

ROE自己資本利益率

東急不動産:3.7%

ヒューリック:13.4%

時価総額

東急不動産:約4千7百億円

ヒューリック:約8千3百億円

上記4項目から分かることは何か?

売上は東急が大きいですが、従業員数を見ても明らかなようにヒューリックの方が少数精鋭生産性が高く、株主の資本を効率的に活かしています。

ROEでも10%近く差がついています。

したがって投資家の評価はヒューリックの方が高く時価総額東急不動産の2倍近くとなっています。

では、東急不動産の生産性を上げるにはどうしたら良いのでしょうか?

⑶ 東急ハンズの売却について

東急不動産は「挑戦するDNA」を重視し、価値を創造する企業グループです。

株主通信でも、グループ競争型社内ベンチャー制度「STEP」からの事業化案件としてTQコネクト(株)の設立が紹介されていました。

でも、創造した価値をどのようにしていくのかが分かりにくかったと思います。

その意味で、2020年の年末の東急ハンズの売却は投資家にとって良いメッセージだと考えます。

理由は、収益の改善だけではありません。

いろいろな会社を創造する会社において、社外の方が伸びる会社については事業譲渡という”出口戦略”に通じると考えるからです。

その意味で、第2、第3の東急ハンズの出現とROEの向上を期待します。

【ほぼ完成したブランズタワー豊洲

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4 まとめ

「価値を創造し続ける企業グループ」としての東急不動産について述べてきました。

創造した価値に対しては、消費者の動向、時流、社内外の状況等によってグループ外の方が伸びる場合もあると思います。

そのような時には、東急ハンズのように事業譲渡する方が、そこで働く従業員、収益が改善する会社、業務の更なる効率化を望む投資家、そして社会全体にとっても良いと考えます。

東急不動産が、創造した価値をどう活かすのかについて引き続き着目して行きたいと思います。

 お読みいただき、ありがとうございました。   

  

※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。 

 

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