初投稿:2021.8.24、2022.7.
こんにちは！
この記事は、投資法人みらい（３４７６）に関心のある方に向けた株主としてのコメントを記したものです。
・はじめての投資主総会
・執行役員が兼務で運営する高収益法人
【目次】
【投資主総会会場となったベルサール神保町】
１ 投資法人みらいについて
⑴ 会社概要
三井物産とイデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT。
役員の方も同社からの兼務が主流。
旗艦物件は、「川崎テックセンター」。
■みらいリバイバルプラン
・「ミ・ナーラ（奈良県）」の再リニューアル
・ポートフォーリオ再構築
⑵ 株主になったきっかけ
Ｊ-REITはあまり詳しくありません。
よって、この銘柄は配当が高く、価格が安いということで購入。
ＮＩＳＡ口座で保有しつつ、投資法人みらいのみならず、J-REITそのものについても学んでいきたいと考えています。
⑶ 経営分析
■収益性
不動産の収益性を表すNOI利回（年間営業純収益÷不動産価格）りは
・NOI利回り（第10期実績）：４.０％
でした。
ちなみに、売上高営業利益率だと
・売上高営業利益率：４７％
になります。
■安全性
・自己資本比率：４６％
悪くない数値だと考えます。
それ以上に、安全性としては格付が
・日本格付研究所（JCR）：A＋（安定的）
・格付投資情報センター（R＆I）：A（安定的）
とされていることが重要だと思います。
会社報告では、三井物産の信用力によって安定した財務基盤を構築と記されています。
また、地震による最大予想損失率は
・ポートフォーリオPML：３.０％
とのことです。
■効率性
・有形固定資産回転率：０.０３
J-REIT銘柄で上記指標を当てはめて効率性を図ることが妥当かどうかは分かりません。
ただ、巨額な不動産を抱えて収益を得ていることは分かりました。
ちなみに、
・稼働率９８.１％
２ 投資主総会等
⑴ 投資主総会
第６回投資主総会 ２０２１年７月２８日（水） ベルサール神保町
はじめての投資主総会参加です。
冒頭、執行役員の方から株主総会との違いについての簡単な説明がありました。
続いて、資産規模の拡大と安定した業績についての説明がありました。
議案は５つありましたが、ひとつづつ採決が行われました（株主総会との違い？）。
■主な質疑応答は
Q．「みなし賛成制度の適用除外とする旨の規定の新設」が良く分からない。
A．投資主に不利益を及ぼさないための規約一部変更である。
Q．補欠役員が選任されても三井物産・イデラパートナーズ（株）の業務は続行するのか？
A．そのとおり。執行役員は自分も含め、同社との兼務で業務を行っている。
総会は、滞りなく、最後は拍手をもって終了。
なお、投資主向けオンライン説明会が当日の夕方実施されました。
⑵ 株主還元
■１口当たり分配金
１０期（２０２１年４月期）：１,２４７円
１１期（２０２１年１０月期）：１２６０円（予想）
１２期（２０２２年４月期）：１２６０円（予想）
■株主優待
チョイスホテルズ（コンフォートホテル等）、グリーンズホテルズ、ホテルウイングインターナショナルが優待料金で宿泊出来ます。
旅行好きの人にはチェックする価値がありそうです。
３ 株主としてのコメント
⑴ 初めての投資主総会
初めて参加した投資主総会でした。
大きな波乱が無く、淡々とすすんだことが株主総会との大きな違いだったのかもしれません。
不動産に興味はあるけれど、リスクを気にする人にはまずJ-REITを通じて不動産業界のことを学ぶということも一考かと思います。
J-REITの経営指標は”ふつうの会社”とは異なっており、それだけでも新たな勉強になります。
⑵ 執行役員が兼務で運営する高収益法人
個人的に、今回の投資主総会で最も印象に残っているのは執行役員が兼務で運営できるということ。
おそらく、ビジネスモデルとしては概ね確立されているのかもしれません。
であるならば、自分の資産運用の中の一定割合をJ-REITで運用することも悪くないと感じました。
その際、投資法人みらいにおいては投資主優待を実施しているように、それぞれのJ-REITの特徴を良く理解した上で投資対象を拡大していくつもりです。
現在、J-REITは公募増資が相次いでおり、軟調な日々が続いています。
けれども長い目で見れば、PFの入替等により将来、より高い収益性が実現できるものと期待しています。
お読みいただき、ありがとうございました。
※当ブログに掲載されている所感は、あくまでも個人的見解に基づくものであり、特定銘柄への投資を推奨するものではなりません。投資は自己責任でお願いします。
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